La resolución del contrato de alquiler por incumplimiento de una de las partes

El contrato de arrendamiento – como cualquier otro – se firma para cumplirse.  Una vez concertados los pactos obligan a las partes: pacta sunt servanda. ¿Qué ocurre si no se cumplen?

El artículo 1124 del Código civil permite resolver los contratos que generen obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Hay obligaciones recíprocas cuando ambos contratantes tienen obligaciones con el otro. En un contrato de arrendamiento las obligaciones de arrendador y arrendatario está en los artículos 1554 y 1555 del Código civil y en la Ley de arrendamientos urbanos, además de en el contrato. En el alquiler para uso distinto de vivienda la principal fuente de obligaciones es éste último.

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El artículo 1556, que hay que interpretar conforme el 1124,  se refiere a la rescisión del alquiler cuando una de las partes incumple lo convenido y lo que dispone la ley de forma imperativa. El artículo 1569 del Código civil contiene causas de desahucio judicial del inquilino: por no pagar, no cumplir las estipulaciones contractuales y no usar debidamente el inmueble. Y por si fuera poco, el artículo 27.1 de la Ley de arrendamientos urbanos otorga a la parte que cumpliere:

• El derecho a exigir el cumplimiento de la obligación. Con resarcimiento de daños y abono de intereses (legales y procesales).
• La facultad de pedir la resolución del contrato. También con pago de daños y abono de intereses.
• Si se opta por el cumplimiento puede pedir la resolución del contrato si el cumplimiento no es posible.

El plazo de prescripción para pedir la rescisión es de 5 años en el Código civil (art 1964). En Catalunya el plazo es de 10 años (art 121-21 Codi civil). El plazo empieza desde que pudieron ejercitarse las acciones (Tribunal Supremo, 17-6-1986).

 Condiciones del incumplimiento

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido las características del incumplimiento para pedir la rescisión del contrato de arrendamiento.

• Obligaciones recíprocas y exigibles. La del arrendatario: pagar la renta. La del arrendador: ceder el inmueble en condiciones de uso.
• No es necesario que haya una voluntad de no cumplir por parte del incumplidor. Basta que una parte no cumpla sus obligaciones sin justificación apreciable, atacando la finalidad del convenio y las legítimas expectativas de la parte cumplidora (sentencia de 5-9-1991).
• El incumplimiento debe afectar a prestaciones principales, no a accesorias o secundarias (sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2-5-2006).  No puede alegarse falta de cumplimiento cuando lo mal realizado u omitido carezca de bastante entidad frente a lo cumplido. Tampoco es suficiente el retraso en cumplir (Tribunal Supremo, 23-1-1990). A los efectos de la indemnización prevista en el artículo 1154 del Código civil el incumplimiento debe ser total (Tribunal Supremo, 5-2-1980).
• La resolución debe aplicarse con un criterio restrictivo, tendiendo al mantenimiento del contrato. Audiencia  de Barcelona, Sección 13ª,  18-1-2011:  no se resuelve un contrato de arrendamiento de local de negocio por el cerramiento de un patio con una estructura desmontable sin consentimiento del arrendador por no afectar la configuración del local.
• Quien pide la resolución debe haber cumplido sus obligaciones fiel y escrupulosamente y ser el perjudicado (Audiencia de Barcelona, 28-4-1997). No está legitimado para pedir la resolución el contratante que incumple sus obligaciones. Tampoco cabe la resolución si hay mutuo incumplimiento. Sección 13ª,  Audiencia de Barcelona, 2-5-2011: la inquilina de un local de negocio no puede solicitar la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador por impago previo de rentas.

La causa más frecuente de resolución en cualquier contrato de arrendamiento es el impago de la renta por el inquilino. 

Incumplimiento del arrendador. Falta de entrega del inmueble

Es la primera obligación del arrendador. La que figura en primer lugar en el art 1154 del Código civil.

No hay entrega de la finca:

• Cuando se alquila un local con una superficie menor a la anunciada y reflejada en el contrato y ello impide destinarlo a sala de máquinas de juego recreativas. Se infringe el art 1554  en relación con el 4 de la Ley de arrendamientos urbanos (Audiencia de Navarra, Sec 1ª, 24-11-2009).
• Cuando debía entregarse una plaza de garaje como anexo a la casa y no se hace (Audiencia de Segovia, Sec 1ª, 7-7-2008).

Incumplmiento del casero. Falta de goce pacífico del inmueble

El arrendador debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art 1554.2º Cc).

• El arrendador no cumple si insiste en compartir la vivienda con el inquilino si éste se opone (Audiencia de Asturias, Sec 4ª, 26-7-2011).
• Hay resolución cuando se priva de la vivienda al arrendatario  por parte del arrendador que cambia la cerradura vigente el contrato (Málaga, Sec 5ª, 1-3-2004).
• No hay responsabilidad del arrendador si la perturbación procede de un tercero (Barcelona, Sec 4ª, 9-12-2000).

Incumplimiento del arrendador. Falta de habitabilidad de la finca

La falta de condiciones de habitabilidad es la causa más frecuente de resolución del alquiler de vivienda habitual a instancia del arrendatario.

Por falta de habitabilidad del piso se rescinde el contrato:

• Existencia de ratas y roedores (Audiencia de Pontevedra, Sec 6ª, 12-9-2011).
• Falta de agua caliente y calefacción; manchas y suciedad (Audiencia de Zaragoza, Sec 4ª, 3-12-2008). Constantes cortes de agua (Baleares, Sec 5ª, 19-7-2010).
• Plaga de polillas y falta de enchufes y desagües (Audiencia de Cantabria, Sec 2ª, 29-10-2007).
• Tampoco hay condiciones de habitabilidad cuando el arrendador, previo requerimiento del inquilino, no realiza las obras de conservación y mantenimiento a las que está obligado por la ley (Audiencia de Granada, Sec 5ª, 5-3-2000).

En un local de negocio la falta de habitabilidad equivale a ser inútil para su fin: falta de idoneidad.

• Filtraciones de agua. Ilegalidad del sótano construido sin proyecto que debía legalizar el arrendador (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 23-12-2002).
• No poderse destinar a cafetería por no estar insonorizado (Albacete, Sec 1ª, 29-12-2009).
• No adecuarse a la normativa de altura de techo para ser una oficina (Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, 15-3-2005).  El arrendador no cumple su obligación de entregar un local que tuviere las condiciones exigidas por la ley navarra para ser salón recreativo (Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sec 1ª, Sala Civil, 8-10-2010).
• Incumple el arrendador que no realiza las obras a las que se obliga por contrato. Por ejemplo, mantener el techo o la cubierta (Tribunal Supremo, Sala civil, 26-9-2007).
• La falta de obtención de licencia de explotación o apertura por causa imputable al arrendador es causa frecuente de resolución.  Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencias de 22-12-2006, 1-6-2010 y 3-4-2002.

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