Responsabilidad extracontractual del propietario de viviendas: todo lo que necesitas saber

Os conté en este artículo que el propietario de un piso es responsable de los daños que, desde el mismo, se produzcan a una finca vecina aunque haya un okupa dentro.

Defendí en un juicio al propietario de un piso arrendado, desde el que había filtraciones de agua que dañaban el techo del piso de abajo. Mi cliente había intentado entrar en el piso a ver cuál era el origen de la avería. El inquilino nunca le dejó entrar. El propietario de la finca inferior le demandó.

El caso lo gané, pero no porque mi cliente no fuera responsable de los daños, sino porque la posibilidad de reclamación había prescrito. Prescripción que el juez no puede tener en cuenta si el abogado defensor no alega.

No voy a explicar en este post la prescripción de acciones de reclamación de daños, que es objeto de este artículo.

Explicaré cual es la base jurídica de la reponsabilidad del propietario por los daños causados por su casa alquilada a los inmuebles vecinos.

¿Qué son los daños extracontractuales? La responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil

La responsabilidad extracontractual es aquella que no se genera de un contrato, sino de un perjuicio que se ha causado a otra persona sin que medie un vínculo legal.

Dice el artículo 1902 CC: “El que por acción u omisión causa daño a otro está obligado a reparar el daño causado”.

La sentencia que me dió la razón explica que la doctrina sobre la culpa extracontractual ha evolucionado desde la relevancia de la culpa del agente causante de los daños hacia soluciones cuasiobjetivas, sin culpa.

El Tribunal Supremo ha establecido que quien crea un riesgo debe responder de sus consecuencias. En definitiva, quien es propietario de un elemento constructivo susceptible de originar riesgos para terceros debe responder de las consecuencias lesivas o dañosas que del mismo puedan derivarse.

Esto comporta una inversión de la carga de la prueba. Tendrá que ser el autor del daño quien demuestre haber procedido con la diligencia debida para evitar o minimizar el daño, a tenor de las circunstancias. Sólo así podrá ser exculpado.

De hecho, el Código Civil recoge casos de responsabilidad extracontractual puramente objetiva. El artículo 1907 establece la responsabilidad del propietario de un edificio por los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. El artículo 1910 prevé la responsabilidad del cabeza de familia que habita una casa o parte de ella por los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.

Una interpretación jurisprudencial consolidada establece una responsabilidad objetiva del propietario de una finca por los daños causados a terceros por las filtraciones y emanaciones provenientes de ésta. El artículo 546-13 del Codi civil catalán establece también una responsabilidad objetiva por daños causados a una finca vecina por actos ilegítimos.

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Así pues, para valorar la responsabilidad del propietario de una finca por los daños en otra finca vecina basta la existencia de un daño, su valor económico y la relación de causalidad entre tales daños y los elementos del propietario demandado. El demandante debe probar esto. En contrapartida, corresponde al demandado acreditar que el siniestro ocurrió a pesar de haber observado la oportuna diligencia, o que concurrió un hecho de fuerza mayor, o que el daño es imputable a un tercero. En este caso, que la culpa era del inquilino.

Como en el juicio no pudimos probar que mi cliente no era responsable (según el perito del seguro fue la rotura de una tubería la que ocasionó las goteras que dañaron el techo del vecino demandante) hubo que echar mano, con éxito, de que la reclamación había prescrito (art. 121-21, apartado d), Codi civil catalán, prescripción a los 3 años por responsabilidad extracontractual).

Por otro lado, el inquilino responde ante el arrendador por los daños al inmueble alquilado de los que la norma arrendaticia le hace responsable. Así que el casero puede descontar de la fianza lo que haya pagado a un propietario vecino por los daños causados en su inmueble.

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