Cualquier contrato existe desde que dos o más personas se obligan a intercambiar bienes o servicios a cambio de un precio cierto y, por consiguiente, hay contrato antes de que se escriba. Es más: en España la regla general es que no es necesario que el contrato se plasme en un documento.
El contrato de arrendamiento, tanto si es de vivienda como si es de local, sigue esta regla. Por ello el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que las partes podrán compelerse a la formalización por escrito del alquiler. El documento deberá incluir la identificación de la finca arrendada, la duración pactada y la renta inicial del contrato.
Hasta aquí la teoría.
En la práctica, lo normal es que cualquier contrato de alquiler conste en un documento por escrito porque el acuerdo verbal tiene sus riesgos. Especialmente en el contrato de arrendamiento de local de negocio, en el que cabe cualquier pacto.
Veremos un ejemplo de los que tiene para el arrendador.
Un desahucio imposible
Resulta que una empresa se estableció en una nave industrial antes de que se firmara ningún contrato. Obviamente había un acuerdo con la propiedad de la misma. La empresa ocupante no pagó ni una sola renta, así que el arrendador instó un juicio verbal de desahucio por impago.
El juez de primera instancia (de Olot) y la Audiencia Provincial de Girona, Sección 1ª, sentencia 98/2018, de 16 de marzo, vinieron a resolver lo mismo. No es posible desahuciar al ocupante porque, aunque pueda quedar claro que hay un arriendo de las naves o un preacuerdo o intención de arrendamiento de las mismas, no es posible fijar, sin un documento negro sobre blanco, cual es la renta ni cuando empezó la ocupación de la finca.
El asunto hubiera sido distinto si la empresa arrendataria hubiere pagado un mes de renta. Entonces se sabría el monto de la misma y se podría fijar el inicio de la ocupación del inmueble. Pero con las circunstancias presentes el desahucio por impago era imposible: sin arriendo no hay desahucio por impago.
Así que al arrendador sólo le quedaron dos opciones: iniciar otro proceso – un desahucio por precario – o firmar el contrato de alquiler. En el segundo caso el impago de la renta pactada sí daría lugar a un desahucio.
La prueba de que existe un contrato
Sin embargo hay otros maneras de probar que existe un contrato.
Una de las ventajas de las redes sociales es que todo queda por escrito – o en fotos. Hay juzgados que ya han admitido que un chat de WhatsApp puede probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal: cuando se inicia, la renta que se paga. Un simple plantallazo puede ser una prueba.
En realidad, cualquier prueba de que hay una relación contractual es válida. Por ejemplo: un documento de entrega de llaves, correos electrónicos, la testifical de un agente inmobiliario.
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