¿Se puede convertir un local de negocio en una vivienda?

Se puede convertir un local de negocio en una vivienda.

Es más, en algunos barrios de Barcelona – Gràcia, el mío, sin ir más lejos – ha sido una práctica frecuente. Sobran locales comerciales. No serán tiendas en la era de Amazon. Son pisos, trasteros y plazas de garaje, o almacenes.

El Tribunal supremo dice

El Tribunal Supremo, jurisprudencia pacífica y constante, ha establecido que un local puede convertirse en vivienda si en los estatutos de la comunidad de propietarios (que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a terceros) o en el título constitutivo de la propiedad horizontal no constan expresamente prohibiciones o limitaciones referidas a la realización de determinadas actividades y/o al cambio de uso del inmueble.

La sentencia de 30 de diciembre de 2010, cuyo ponente fue el magistrado Juan Antonio Xiol Rios, falló que un local comercial puede emplearse como vivienda siempre que el cambio de destino no aparezca limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Al respecto, la sentencia de 3 de diciembre de 2014 dice que en el régimen de la propiedad horizontal es posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que respondan al interés general de la comunidad de propietarios, prohibiciones que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008,  30 de diciembre de 2010 y  5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa. Ejemplos de limitaciones: las viviendas no pueden usarse como locales, salvo para despachos de profesiones liberales, en los locales no se pueden instalar negocios de hosteleria.

Por consiguiente, la decisión de la junta de propietarios contraria al cambio es irrelevante. La negativa de la comunidad a permitir ciertos cambios en la finca para que el local sea un piso pueden incluso constituir un abuso de derecho.

A tener en cuenta que la nueva vivienda deberá reunir los requisitos establecidos para obtener la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. En cada ciudad habrá que estar a lo dispuesto en las normas urbanísticas generales (legislación autonómica generalemente) y en las ordenanzas municipales.

Os voy a poner un ejemplo.

Todas las ciudades tienen una densidad de viviendas autorizada en su normativa urbanística. No se puede sobrepasar un número de viviendas en una zona.

O sea, que hay que pedir permiso al ayuntamiento para convertir un local en vivienda a través de un proceso que puede incluir proyectos, certificados,  licencias varias y modificaciones catastrales si se autoriza la conversión.

Si el ayuntamiento no concede la autorización el local no tendrá la calificación urbanístico administrativa de vivienda. Seguirá siendo un local en el catastro y en el Registro de la Propiedad y no se podrá vender como piso.

Si se convierte el local en vivienda sin autorización administrativa nos puede caer una sanción. La legislación autonómica andaluza lo considera una infracción grave de la legalidad urbanística y prevé una multa de de entre 3.000 y 5.999 €. En Cataluña la multa es mucho más elevada.

Ello no implica que desde el punto de vista del Derecho civil no se pueda convertir en vivienda y alquilarse un local que no tenga cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. El Derecho civil y el administrativo son como las vías del tren. Están una al lado de la otra pero no se encuentran.

Se puede convertir el local en piso y alquilarse, y el arrendamiento será plenamente legal. Hay muchas sentencias sobre esto. La Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de junio de 2015, afirma que el hecho de que la finca carezca de cédula de habitabilidad no determina la nulidad del contrato. Lo que puede ocasionar la nulidad del contrato es que el piso o casa no reuna las condiciones mínimas de habitabilidad que se exige en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En todo caso, se podrá resolver el contrato de arrendamiento de vivienda a instancia del inquilino si la situación de ilegalidad administrativa le produce problemas como la falta de suministros de agua o luz – que son imprescindibles para la habitabilidad del inmueble.

En Twitter: @joseptermens