Una sentencia que dice que el inquilino no tiene que devolver al casero el piso pintado

Una sentencia que dice que el inquilino no tiene que devolver al casero el piso pintado
Contrato alquiler vivienda, Fianzas, Obras

Una sentencia que dice que el inquilino no tiene que devolver al casero el piso pintado

abogado arrendamientos
14 marzo, 2022

 

Generalmente, los inquilinos que quieren reclamar las fianzas a sus caseros no son conscientes de que:

1. Son culpables de los desperfectos que haya en la vivienda al finalizar el arriendo. Deben probar que se ocasionaron sin culpa suya. O bien que son debidos al uso y desgaste normal. No es sencillo.

2. El arrendador tiene la sartén por el mango. La ley presume que entrega la vivienda en buenas condiciones de habitabilidad. Algunos caseros, bien aconsejados, incluso escriben en el contrato que se «entrega la vivienda en perfecto estado» (aunque no sea cierto) y «el arrendatario se obliga a entregarla tal como la recibió». Además, una vez el inquilino está fuera del piso pueden hacer una evaluación de los desperfectos, y presentar en juicio presupuestos y facturas que los justifiquen.

Es complicado hacer un análisis de las  sentencias que se encuentran en las bases de datos, porque cada caso es muy distinto de los demás. Y los casos son distintos porque los contratos y las circuntancias concurrentes son diferentes.

El abogado que escribe este blog tiene su experiencia en esto de las fianzas, actuando en defensa de inquilinos y caseros indistintamente. Puedo asegurar que, pese a que he tenido bastantes más éxitos que fracasos defendiendo a arrendatarios (modestia aparte) es más agradecido tener por clientes a los propietarios. Tienes más armas a tu disposición.

Este artículo pretende comentar una sentencia. Concretamente de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, número 349/2015, de 11 de noviembre. Es una de las Salas de la Audiencia que resuelve recursos de apelación en litigios sobre alquileres. Sus fallos hay que tenerlos muy en cuenta. Sobre todo cuando el ponente, como en este caso, es el magistrado Cremades Morant.

Análisis de la sentencia
La demanda planteada por el inquilino pide se condene a la casera a la devolución de una fianza de 6.000 €, después de descontar una serie de gastos por suministros de la vivienda.
La casera se opuso. Según ella, el arrendatario no devolvió la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, sino con desperfectos: parquet, inodoro y desagües obturados, ni abonó la tasa de basuras. Tampoco la devolvió pintada.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda del inquilino condenando a la propietaria al pago de 5.508’35 €. Además, la condenó a pagar las costas. La casera no se conformó y apeló la sentencia porque la vivienda no se devolvió «recién pintada», tal y como se entregó, incumpliéndose el pacto 21 del contrato.
El pacto 21 decía: «la vivienda se entrega recién pintada, por lo que a la finalización del contrato se devolverá en el mismo estado «. Como veréis, las dos sentencias interpretan la cláusula en el sentido de que no había que devolverla recién pintada. La Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona sostiene (sentencia 838/2018) que no se puede exigir que el inquilino deje el piso recién pintado. Pero sí se puede estipular en el contrato que haya que devolverla pintada. 
¿Qué significa que hay que devolverla en el mismo estado? Según la Audiencia, la arrendataria debía entregarla con las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable. El artículo 1105 del Código Civil dice que «nadie responderçá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables». La obligación del inquilino es entregarla de tal modo que el siguiente arrendatario pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Si había electrodomésticos tienen que seguir funcionando.
La propietaria presentó un presupuesto que ni el Juzgado ni la Sala de la AP aceptaron como prueba válida. y esta es la parte más interesante de la sentencia.
Por estas razones:
 a) Es un presupuesto, no una factura, no ratificado. Lo que significa que quien lo hizo no fue citado al juicio para explicarlo.
b) No consta que se haya pintado la vivienda, ni que al ponerse en alquiler el piso se hubiera pintado de nuevo por ser necesario.
c) No consta ningún pago por pintar la vivienda. Normalmente, los tribunales no exigen que se pruebe el gasto. He llevado muchos casos de caseros que han presentado un presupuesto, sin probar el pago, y los he ganado.
d) Tampoco se da credibilidad a un acta notarial que dice que está «recién pintada», porque es un añadido hecho días después de la visita. Hay que hacerlo muy mal…
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En Twitter: @joseptermens

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