Las terrazas de los edificios en régimen de propiedad horizontal son fuente habitual de conflictos. En unos casos por su mantenimiento. En otras por los cerramiento, generalmente de aluminio, a veces de obra. A veces se discute si son elementos comunes o privativos.
Como expliqué en este blog, las facultades del propietario de una finca en un inmueble en régimen de propiedad horizontal pueden estar limitadas por los estatutos de la comunidad de propietarios.
De tales limitaciones trata este post.
Cerramiento de terraza prohibido
La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, núm 66/2017, de 28-2, confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Tarragona.
En este caso una comunidad de propietarios exigió a unos vecinos que retiraran el cerramiento de su terraza y devolvieran al estado original los elementos comunes alterados. Las sentencias fallan a favor de la comunidad.
La base de su petición eran los estatutos comunitarios. En ellos se prohibía alterar las terrazas, que son elementos comunes del edificio salvo que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal se establezca lo contrario. Lo único que se podía hacer en ellas era instalar toldos, rótulos y anuncios y, por extensión y por sentido común, cabe entender que se podían colocar mesas, macetas, armarios exteriores y todo aquello que no tenga carácter permanente, como en cualquier otra terraza.
Obviamente no hay abuso de derecho por parte de la comunidad. Se exige el cumplimiento de los estatutos. Los estatutos tiene valor de ley para los propietarios si están inscritos en el Registro de la Propiedad.
Además los propietarios del piso con acceso a la terraza son condenados al pago de las costas. Y, en caso de no retirarse el cerramiento «en el plazo que se fije en ejecución de sentencia podrá autorizarse a la comunidad a que encargue la ejecución a un tercero a costa de los obligados«.
Moraleja. Léanse los estatutos antes de hacer nada en su elemento privativo. Están en el Registro de la Propiedad.
Eso me encargó un cliente hace poco para poder segregar una vivienda.
Cerramiento de terraza tácitamente consentido
Para ejercer cualquier derecho hay un plazo, sea de prescripción o de caducidad. En la propiedad horizontal catalana se considera que trascurridos 4 años desde la alteración de los elementos comunes hay consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios a dicha modificación. Es el plazo de caducidad del artículo 553-36 del Codi civil.
El consentimiento tácito lo ha admitido la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Entre otras, en las sentencias 564/2009, de 16 de julio, 808/2010, de 26 de noviembre, y 465/2011, de 5 de julio. A ellas os remito si queréis saber los requisitos de la aprobación tácita.
En la terraza del ático de un inmueble se construyó un cobertizo. La comunidad no hizo saber su desaprobación a los propietarios hasta pasados 15 años. Éstos se negaron a desmontarlo.
El Juzgado de primera Instancia apreció la caducidad de la acción. Y lo mismo falló la sentencia 78/2017 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Moraleja para comunidades: actúen a tiempo.
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La causa de las filtraciones proviene de una acumulación de hojas que taponó el desagüe de la terraza, no cabe imputar en el siniestro responsabilidad alguna a la #Comunidad de propietarios
AP #Barcelona , Sec. 1.ª, 27-9-2021
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022
