La servidumbre es un derecho que tiene el propietario de una finca sobre un inmueble propiedad de otra persona.
El artículo 566-1 del Código Civil catalán (CCCat en adelante) lo define como el derecho que grava parcialmente una finca, llamada la sirviente, en beneficio de otra, que recibe el nombre de dominante.
El derecho de servidumbre puede consistir:
- En otorgar a la finca dominante un determinado uso de la finca sirviente.
- En una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente.
La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la cual es inseparable.
Puesto que es un derecho real sobre un bien ajeno debe constar en un título, un contrato en escritura pública, para ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
La legislación catalana (mucho más moderna que la del Código Civil común) distingue entre servidumbres forzosas y voluntarias. Las primeras son aquellas a las que tiene derecho el titular del predio dominante porque así lo establece la ley. Ello implica que el futuro titular de la servidumbre puede pedir el auxilio judicial si no hay acuerdo con el propietario del predio siriviente.
Las servidumbres forzosas más frecuentes, por lo menos en las ciudades, son las previstas a favor de las comunidades de propietarios en la legislación de propiedad horizontal.
Las servidumbres forzosas comportan un pago a los titulares de la finca sirviente. Los propietarios del inmueble dominante deben pagar:
- Una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente.
- Otra indemnización por los perjuicios que el ejercicio de la servidumbre cause al predio sirviente.
Lo que siempre será una fuente de conflictos.
Hay tres clases de servidumbre forzosas: la de paso, la de acceso a una red general y la de acueducto.
La servidumbre de paso
La servidumbre de paso está en el artículo 566-7 CCCat. En el Código Civil se regula en el artículo 564.
Consiste en el derecho de los propietarios de una finca sin salida, o con una salida insuficiente a una vía pública, a exigir a los vecinos un paso para acceder a ella.
Obligaciones para el predio sirviente:
- La anchura del paso debe ser suficiente y de unas características adecuadas para que la finca dominante pueda usarse normalmente.
- El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas. Además, de ser posible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
Dado que se trata de una servidumbre de constitución obligatoria para los titulares de la finca sirviente, la necesidad de una servidumbre de paso debe interpretarse restrictivamente. El Tribunal Supremo, sentencia de 6-7-2014, fijó como doctrina jurisprudencial que la constitución de esta servidumbre requiere que concurran los elementos de tipicidad referidos al enclave de la finca y a la ausencia de salida a camino público. No cabe su aplicación directa o analógica a supuestos distintos.
La servidumbre de acceso a una red general
Se regula en el artículo 566-8 CCCat.
Los propietarios de una finca sin conexión a:
- Una red general de saneamiento. Por ejemplo, una conexión para desaguar aguas residuales.
- Suministro de agua.
- Suministro de energía.
- Comunicaciones.
- Servicios de nuevas tecnologías o demás servicios similares,
pueden exigir a los vecinos que se establezca un acceso de características adecuadas para obtener el servicio o suministro, y con las conexiones más adecuadas.
La servidumbre solo puede exigirse si la conexión a la red general no puede hacerse por ningún otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales. ¿Cuándo son sustanciales los perjuicios?
El acceso a la red general debe darse por el sistema técnicamente más adecuado y por el punto menos perjudicial o incómodo para la finca gravada y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante.
La servidumbre de acueducto
Los propietarios de una finca que sean titulares de un recurso hídrico externo a esta pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto. Se regula en el artículo 566-9 CCCat.
Requisitos para la finca sirviente:
- El espacio ocupado debe ser de una anchura suficiente y de unas características adecuadas a las necesidades de la finca dominante.
- La servidumbre permite a su titular hacer todas las obras necesarias para llevar el agua a su finca: tuberías, acequias, minas, presas y similares, que debe mantener en buen estado de conservación.
- El paso del agua debe darse por el punto y por el sistema de conducción técnicamente más adecuados y a la vez, si es compatible, menos perjudiciales o incómodos para la finca gravada.
