En casi todos los contratos de alquiler, tanto si son de vivienda como de local de negocio, hay una cláusula tipo que se refiere a las obras que puede hacer al arrendatario. En general las obras requieren la autorización de la propiedad y normalmente se estipula que las realizadas quedarán a beneficio de la finca, y sin indemnización alguna para el arrendatario cuando termine el arriendo. Podéis leer aquí sobre las obras de conservación en locales; aquí sobre las reparaciones en la vivienda.
Este post quiere aclarar el significado de la expresión «las obras quedarán en beneficio de la finca».
Resolveremos el enigma con la ayuda de la jurisprudencia. Concretamente con la sentencia 221/2012, de 25-4, de la Sección 3ª de la Audiencia de Tenerife, que se apoya en una sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora de 6 de julio de 2009 para decidir un recurso de apelación.
El supuesto era el siguiente. En un contrato de alquiler de local se permitía a la arrendataria la realización de las obras e instalaciones necesarias para la adecuación del local al uso convenido, siempre con un proyecto de ejecución. En el contrato las obras «quedarán en beneficio de la propiedad, en todo o en parte, y sin que tenga la arrendataria derecho a percibir indemnización alguna del arrendador por las mismas «.
Finalizado el contrato el arrendatario retiró del local las instalaciones móviles, no adheridas al suelo, las que se podían separar sin menoscabo del inmueble arrendado. Los magistrados canarios fallan que el arrendatario puede llevarse esas instalaciones siguiendo la «ratio decidendi» de la sentencia de la Audiencia de Zamora, que plantea la solución basándose en las normas de interpretación de los contratos de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil .
En primer lugar es preciso decidir si en el contrato de alquiler las partes quisieron referirse a las obras en sentido estricto, entendiendo por tales las que precisan de albañilería para su colocación y que no pueden ser separadas del inmueble sin menoscabarlo, o en sentido amplio, abarcando también cualesquiera elementos unidos al local permanentemente, aunque puedan ser separados de él sin daño.
Si las normas de interpretación no nos llevan a ninguna conclusión debemos interpretar el contrato de arrendamiento a favor de la mayor reciprocidad de intereses entre los contratantes, como ordena el artículo 1289 del Código Civil , al tratarse de un contrato oneroso (un contrato de arrendamiento genera obligaciones para ambas partes).
Esta reciprocidad nos lleva a no incluir entre las obras que se convino quedarían en beneficio del inmueble varios de los elementos que se reclaman:
- Naturalmente, ninguna de las lámparas empotrables o no, al ser elementos muebles que no forman parte de la instalación eléctrica sino que aprovechan la misma y pueden ser retiradas sin causar daño alguno ni en las paredes ni en la instalación eléctrica.
- Las tomas de corriente, tanto sencillas como múltiples, y las luces de emergencia por la misma razón: no se ha acreditado que su alteración suponga una merma para el funcionamiento de la instalación eléctrica ni para su ulterior aprovechamiento.
- Sin embargo, los interruptores y los dos cuadros de distribución -el general y el sencillo-, no pueden ser retirados sin causar un daño a la instalación eléctrica, al formar parte de la misma por cuanto interrumpen o regulan el flujo de energía y su ausencia no permite su uso.
Así pues, salvo una prohibición expresa de que el arrendatario se lleve todo aquello que pueda separarse de la finca sin menoscabo, podrá retirar lo que quiera, desde elementos de separación – tabiques de pladur, falsos techos -, hasta elementos meramente ornamentales, como el secamanos, los portatoallas y los espejos de los baños; los cuadros de las paredes, los muebles hechos a medida, las lámparas y el parquet flotante; las puertas si repone las que había y los aparatos de aire acondicionado; los toldos y pérgolas de balcones y terrazas, etcétera.
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