En este artículo os explicaba las medidas excepcionales adoptadas por el gobierno en el RDL 11/2020, de medidas urgentes y complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID19. Se trata de la la suspensión de los desahucios, la prórroga automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual, el aplazamiento en el pago de la renta y las ayudas económicas por la crisis económica causada por el coronavirus.
En el mismo artículo describía la situación de vulnerabilidad en la que deben encontrarse los inquilinos de vivienda habitual para poder acceder a la suspensión del desahucio, al aplazamiento de la deuda y a las ayudas financieras previstas en el RDL 11/2020. En este post quiero profundizar un poco más en este tema: ¿qué inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad?
Sólo son vulnerables los inquilinos de vivienda habitual
El RDL 11/2020 protege solamente a los inquilinos de vivienda habitual, aquellos cuyos alquileres se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Quedan fuera de cualquier regulación y de las ayudas:
- Los arrendatarios de vivienda por temporada.
- Los inquilinos que tengan alquilada una habitación.
Muchos estudiantes, habituales arrendatarios de las dos modalidades, han regresado a su lugar de origen dado que las clases presenciales han finalizado. Ya he tenido llamadas de inquilinos y caseros preguntando qué deben hacer. De momento no cabe más que un acuerdo.
También están al margen:
- Los arrendatarios de locales de negocio: tiendas, naves industriales, oficinas. La inmensa mayoría sin actividad.
- Los inquilinos de renta antigua.
¿Qué inquilinos están en situación de vulnerabilidad?
Para ser un inquilino vulnerable deben cumplirse 3 requisitos: estar en paro o inactivo, que los ingresos no superen un máximo mensual y que la renta del alquiler sea superior a un porcentaje de los ingresos.
1.- El firmante del contrato, el obligado a pagar la renta, debe ser un trabajador por cuenta ajena que esté en paro o afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
Si es autónomo o empresario, trabajador por cuenta propia, debe haber reducido su jornada por motivo de cuidados, que creo hay que entender que a terceras personas. O bien estar en circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. ¿Qué es una pérdida sustancial? La norma no lo dice.
2.- Que los ingresos totales de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria en el pago de la renta no sea superior a 1.613,52 €. El mes anterior a la solicitud de la moratoria es el mes de marzo, porque el RDL 11/2020 entró en vigor el día 2 de abril y la moratoria se puede pedir hasta el 2 de mayo.
La unidad familiar es la compuesta por el arrendatario, su cónyuge o pareja de hecho inscrita (que no hubiere firmado e contrato locativo), los hijos que residan en la vivienda (da igual su edad), incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. También forman parte de la unidad familiar los cónyuges o parejas de hecho inscritas de los hijos que residan en la vivienda. Los abuelos no arrendatarios no cuentan, y entiendo que sus ingresos tampoco.
Los ingresos pueden ser más elevados según el número de hijos, si en el hogar hay mayores de 65 años o discapacitados. De tal forma que:
- Por cada hijo a cargo el ingreso total se multiplicará por 0,1: 161,352 €. Ejemplo: si se tienen 2 hijos a cargo el dinero que entre en la unidad familiar no debe ser superior a 1.936,224 €. Por hijo a cargo hay que entender hijo que carece de ingresos.
- El hijo a cargo en caso de familia monoparental multiplica por 0,15 la cantidad máxima de ingresos. En el supuesto de una madre con un hijo a cargo la suma máxima percibida será de 1.855,548 €.
- Cada persona mayor de 65 años multiplica por 0,1 el ingreso total de la unidad familiar. Como en el caso de los hijos. Da igual que sea el arrendatario u otra persona.
- Cuando en la unidad familiar hay una persona con una discapacidad superior al 33%, que esté en una situación de dependencia o que padezca una enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de 4 veces el IPREM: 2.131,36 €. Sin perjuicio de los aumentos por hijo a cargo.
3.- Que la renta más los gastos y suministros de la vivienda sea superior o igual al 35% de los ingresos netos de los miembros de la unidad familiar. Son gastos y suministros básicos : la electricidad, el gas, el gasoil para calefacción, el agua, la telefonía fija y móvil y los gastos de la comunidad de propietarios.
La renta incluye, entiendo, no sólo la renta del alquiler propiamente dicha, sino también las cantidades asimiladas no mencionadas: el IBI, la tasa de recogida de basuras y cualquier otra suma que por obligación contractual deba pagar el arrendatario.
¿ Y los arrendatarios que comparten piso que no tienen vínculo familiar alguno? Quizás pueda aplicarseles el RDL 11/2020. Podemos dividir la renta entre tantos arrendatarios como haya. Si concurren el resto de requisitos entiendo que deberían estar protegidos. Los jueces decidirán.
Hay inquilinos más vulnerables que otros
No está en situación de vulnerabilidad aquella unidad familiar en la que cualquiera de sus miembros sea propietario o usufructuario de una vivienda en España. No concurrirá está circunstancia cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia. Tampoco cuando los titulares acrediten que no disponen de ella por causa de separación o divorcio 0 por otra causa ajena a ellos. Ni cuando resulte inaccesible por la discapacidad de cualquier persona de la unidad familiar.
Los arrendatarios cuyo casero sea una empresa, una entidad pública o una persona física o jurídica que se considere un gran tenedor están más protegidos. Lo expliqué en este post. Es el artículo 4 del RDL 11/2020.
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