Os había explicado en dos artículos la evolución de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la subrogación, a la muerte del arrendatario, de quienes tienen derecho a ella en una vivienda de renta antigua, especialmente la esposa, que es la subrogada más frecuente. Porque sólo firmó el marido y porque los hombres vivimos menos.
En el primero, que podéis leer aquí, contaba que el Tribunal Supremo, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado B, y el artículo 16.3 de la LAU 1994, Ley 29/94, en relación con el artículo 58 del Decreto 4104/1964, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, había establecido como doctrina jurisprudencial que la subrogación a la muerte del arrendatario sólo operaba si se comunicaba al arrendador por escrito. De lo contrario el contrato se consideraba resuelto desde el fallecimiento, con el correspondiente desahucio. Y todos los jueces seguían esta doctrina, con sentencias tan recientes como las de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 y 17 de julio de 2018.
El segundo artículo explica el cambio de criterio del Tribunal Supremo: no es necesario que haya habido una comunicación de la subrogación cuando el arrendador conocía la muerte del arrendatario y que la viuda quería subrogarse. No se puede ir contra los actos propios, cuando de algún modo ya se ha aceptado la subrogación, ni actuar de mala fe.
Antes de esta sentencia, de 20 de julio de 2018, muchos alquileres en los que no se había cumplido con el requisito de la comunicación del fallecimiento del inquilino habían sido resueltos en sede judicial, tanto si el arrendador conocía la situación como si no. Los arrendatarios desahuciados no pueden volver a su casa.
Jurisprudencia antigua que cobra actualidad
La primera doctrina del Tribunal Supremo resolvía un desacuerdo entre distintas Audiencias Provinciales. (Para eso está el Alto Tribunal: para unificar doctrina.) Algunas de ellas exigían la comunicación para que la subrogación fuera efectiva. Otras no. Las sentencias de éstas últimas cobran actualidad con el cambio de criterio. No es nada frecuente recuperar sentencias olvidadas.
He seleccionado algunas por un caso que llevamos en el despacho: una señora viuda y enferma que hace años que paga la renta a la propiedad. Entre ellas:
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia de 12-5-2009. No es necesaria la notificación en plazo del fallecimiento y la subrogación cuando el arrendador ya conoce dicha situación. El conocimiento del arrendador debe probarlo quien lo alega. Éste es el gran problema: no siempre se puede probar, o no queda claro.
- Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 13-4-2012. Si se cambió la cuenta corriente a la que se giraban los recibos el arrendador conocía la subrogación.
- Sentencia de la AP de Málaga, Sec. 4ª, 12-12-2011. No se resuelve el contrato locativo porque el arrendador tenía pleno conocimiento de la subrogación del hijo de la arrendataria fallecida: se giraron los recibos a su nombre.
- Audiencia de Cádiz, Sección 2.ª, 26-2-2008. La expedición del recibo de la renta a la nueva inquilina, durante más de un año y medio y sin oposición alguna, equivale a un consentimiento tácito de la subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del arrendatario.
- Audiencia de Madrid, Sección 12ª, 19-12-2007. La subrogación se acepta tácitamente por el arrendador cuando admite los pagos de la renta una vez fallecido el arrendatario. Este fallo ya parte de la base de que la no notificación del fallecimiento del arrendatario en el plazo previsto no resuelve por sí mismo el contrato.
Naturaleza de la subrogación
Hay que tener en cuenta que la subrogación es un derecho de quien se puede subrogar que no necesita el consentimiento del arrendador, que sí tiene derecho a saber una situación que le afecta. Por ello, basta que conozca el deceso del arrendatario y la voluntad de continuar del subrogado para que éste se produzca.
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