El arriendo de vivienda habitual sirve para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino y su familia.
El alquiler de vivienda de temporada responde a una necesidad de alojamiento por otras causas.
Entre ellas:
- Los alquileres de apartamentos en la playa para la temporada de verano.
- Alquilar una casa en la montaña durante la temporada de esquí.
- Tener arrendado un piso en otra localidad a la que el inquilino se desplaza a trabajar 2 días por semana.
- El alquiler de una vivienda por un estudiante universitario durante el período lectivo.
Como dijo el Tribunal Supremo: «El requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación» (sentencia de 19 de febrero de 1982).
Los alquileres de fincas urbanas por temporada, de pisos y casas, son una modalidad de arrendamientos encuadrada en los alquileres para uso distinto de vivienda. Así que se regirán por lo establecido en el propio contrato locativo; en su defecto, y en lo que no contradiga el acuerdo entre las partes, por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, como norma supletoria, por lo dispuesto en los artículos 1542, 1543, 1546 a 1574, y 1580, 1581 y 1582 del Código Civil común.
La tácita reconducción significa que, si el inquilino continua en posesión del inmueble durante 15 días, una vez ha transcurrido el plazo de vigencia del alquiler, sin que el casero haya dicho nada, el arrendamiento continúa. El plazo de la tácita reconducción será por meses o años, según se haya pactado la renta en el contrato locativo (Tribunal Supremo, 26-09-2018). La tácita reconducción no es una prórroga.Es un nuevo contrato sobre la misma finca regido por los acuerdos contractuales anteriores, salvo la duración.
No parece muy lógico que un arriendo de temporada se alargue más allá de la temporada para la que se ha alquilado. No se trata de un arrendamiento permanente. Acabadas las vacaciones los inquilinos dejan el apartamento en la costa y vuelven a casa. Sin embargo, puede aplicarse la tácita reconducción del alquiler porque el Código Civil es norma supletoria de aplicación y no hay nada que impida aplicar la tácita reconducción a un alquiler de temporada.
Aunque, en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad contractual, ambas partes pueden pactar que no habrá tácita reconducción, y que, llegado el día del fin del plazo de vigencia del alquiler, la casa deberá entregarse. El casero puede «imponer» una cláusula penal por si el inquilino se retrasa en la entrega de la finca. O quedarse con la fianza.
Lo que debe quedar claro es que la continuación en la posesión de la finca por el arrendatario no convierte el alquiler de temporada en un arriendo de vivienda habitual. Otra cosa es que el contrato de alquiler de temporada sea un fraude; una manera de evitar la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual (5 o 7 años). Son los contratos que se firman por 11 meses. Esto, 11 meses, no es una temporada.
Si al contrato de alquiler de temporada se añade otro de opción de compra, el optante no podrá ejercer su opción unilateralmente cuando el arriendo esté en tácita reconducción (Tribunal Supremo, 14-9-2010).
