La tácita reconducción no existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La tácita reconducción del contrato de alquiler se regula en el artículo 1566 del Código civil. Este artículo se aplica solamente a los arrendamientos regidos por el Código Civil, pero es de aplicación al contrato de alquiler de vivienda y al de local de negocio porque el Código civil es ley supletoria del alquiler de finca urbana, tras el contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Hay tácita reconducción cuando:
- Al terminar el contrato de alquiler permanece el arrendatario disfrutando 15 días del inmueble.
- Con aquiescencia del arrendador.
- Si no ha habido requerimiento.
La tácita reconducción es un contrato de alquiler nuevo
La tácita reconducción supone que el contrato de alquiler se ha terminado – por expiración del plazo contractual o de la prorroga legal o pactada -, y que no hay prórroga del contrato original. Hay un nuevo contrato, aunque sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior (Tribunal Supremo, 14.4.2006). Este nuevo contrato de alquiler se forma mediante las voluntades presuntas de arrendador y arrendatario. Del arrendador porque no requiere al inquilino para el desalojo; de éste porque permanece en la vivienda o en el local de negocio.
El tiempo de duración de la tácita reconducción depende de cómo se fija la renta del alquiler en el contrato. Se aplica el artículo 1581 del Código civil, que determina esta duración para arrendamientos sin fecha de término. Si se estipuló una renta anual la tácita reconducción será por un año; si se estableció una renta mensual la tácita reconducción opera mes a mes (Tribunal Supremo, 29-9-1896), y si se estableció por días, día a día. El arrendador sólo puede finalizar la tácita reconducción cuando acaban los períodos mencionados, igual que el inquilino. Si el arrendatario decide desistir y entregar las llaves y el arrendador no acepta vendrá obligado al pago de la renta hasta el fin de la tácita reconducción.
Puede pactarse en el contrato de alquiler que la tácita reconducción no operará al finalizar el mismo.
La tácita reconducción sólo tiene lugar cuando la relación contractual se mantiene entre los mismos sujetos que la crearon. Si el arrendador es usufructuario del inmueble el contrato de alquiler termina cuando fallece (artículo 480 del Código civil y 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos). En este caso la permanencia del inquilino en la finca no da lugar a la tácita reconducción en ningún caso.
La aquiescencia del arrendador
Para que haya tácita reconducción es preciso que el uso de la vivienda o local de negocio se produzca con la aquiescencia del arrendador. La palabra aquiescencia que utiliza el Código civil significa asenso o consentimiento (de la misma raiz latina es la palabra quieto), no tolerancia. Si sólo hubiere tolerancia estaríamos ante un caso de precario, o incluso de un acto violento del arrendatario. El arrendador se aviene a la permanencia del inquilino en la finca.
No hay aquiescencia del arrendador cuando antes de la finalización del contrato se envía un requerimiento al arrendatario solicitando la entrega de la posesión del inmueble. Tampoco la hay si el arrendador presenta una demanda de desahucio contra el arrendatario (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 29-5-1990), ni si concede al inquilino algunos días más sobre el plazo de vencimiento del alquiler para hacer la mudanza. No la hay aunque el arrendador cobre la renta, pues pagarla es una obligación del arrendatario mientras ocupa la finca.
No es necesario que, en caso de requerimiento, la acción de desahucio se realice dentro de los 15 días del artículo 1566. El inquilino no podrá oponer a una demanda de desahucio por finalización del alquiler que ésta se ha presentado después de permanecer en la casa 15 días.
Se termina la obligación del avalista
Además de su duración, la única consecuencia de la tácita reconducción que hay en el Código civil es la establecida en el artículo 1567: cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Es decir, que el avalista se libera de su obligación, en consonancia con el artículo 1851 del Código civil, regla general para todo tipo de garantías, por el cual : «La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza«.
La sentencia del Tribunal Supremo de 26-10-1964 declaraba: «(…) acabado el plazo contractual, si la relación arrendaticia continuó se ha de reputar que estuvo vigente, al amparo de la voluntad presunta del arrendador (…) los efectos de esta institución los regula el 1567. Cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por terceros para la seguridad del contrato (..) y tal disposición obliga a estimar que las condiciones del contrato originario establecidas por las partes, desaparecidas con el contrato primitivo, renacen con la voluntad presunta (..) solo varía del contrato primitivo en el tiempo de duración y en lo que interviniera el tercero para seguridad del contrato».
Naturalmente, cabe el pacto en contrario entre el tercero que presta el aval o la fianza y el arrendador o parte garantizada. El Tribunal Supremo, sentencia de 8-7-1915 , dijo: «(..) habiéndose pactado expresamente por las partes que, si antes de terminar el plazo de duración del alquiler no manifestaba alguna de ellas su voluntad contraria se entendía prorrogado por otro igual, y comprometiéndose el fiador a responder de las responsabilidades derivadas del mismo en toda su extensión, es indudable que al no hacer unos ni otros las manifestaciones referidas, quedaron vivas para el fiador, durante la prórroga, las obligaciones contraídas».
En contratos de alquiler firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995
Para estos contratos, siempre y cuando no estén sometidos a la prórroga forzosa, es de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ello implica que la tácita reconducción es de 3 años ,y, sólo transcurrido este plazo, se aplica el Código Civil.
Así lo establece el Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia 246/2013, de 16 de abril.
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