El contrato de alquiler es un negocio de obligaciones recíprocas o sinalagmáticas. La obligación básica del arrendador es la entrega de la cosa. En el alquiler de vivienda, además, conservarla según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es obligación del inquilino pagar la renta y devolver la finca tal como la recibió, salvo el desgaste por el uso. Además de las obligaciones legales están las pactadas, más relevantes en el alquiler para uso distinto de vivienda. El…
Esta es una buena explicación del deber de conservar la vivienda que tiene el arrendador según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La he encontrado en una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, de 6-10-2011. La conservación incluye: La reparación de un daño causado. La conservación propiamente dicha. Un daño que se producirá si no se ejecuta la obra. Las obras ordenadas por la Administración pública. La obligación empieza cuando la obra es…
Me ocupé en este artículo, de forma concisa y a partir de casos de clientes, de la responsabilidad por averías de electrodomésticos en un alquiler. En este voy a tratar casos más concretos en los que la responsabilidad es del arrendador. Lo haré a partir de sentencias; su lectura es la mejor manera de aprender Derecho. Como os he comentado en otros posts, la conservación de la finca alquilada es uno de los temas más conflictivos de la Ley…
Como sabéis, los gastos de la comunidad de propietarios donde está una vivienda o un local se pueden cobrar al arrendatario. La jurisprudencia, dentro de su labor interpretativa de la ley, ha dicho que la suma que se cobrará por este concepto al inicio del contrato debe figurar en el mismo. No vale una simple mención genérica de cobro de gastos de comunidad. En el IBI si es posible. El inquilino tiene derecho a saber los conceptos que se…
Me están llegando consultas en las que percibo que hay mucha confusión sobre los conceptos de precario y precarista. La mayoría de consultantes que creen estar en precario son inquilinos en toda regla; arrendatarios con contrato en vigor. El concepto de precario – precarista es quien se encuentra en tal situación jurídica -, está muy claro. Sin embargo aún hay controversia en los tribunales. Hasta tal punto que llegan litigios al Tribunal Supremo que ya no deberían llegar. Un…
La Ley 4/2013 modificó tantos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se puede decir que tenemos dos leyes sobre alquileres, además de la LAU de 1964 de arrendamientos de renta antigua. La que se aplica a los alquileres realizados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, y La que rige los contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013. Para estos últimos, el artículo 14.1 LAU dice…
El jueves 8 de febrero recibí en mi despacho a un antiguo cliente. Un periodista escandinavo al que asesoré en la compra de un piso en Barcelona. El piso lo ocupa las temporadas que pasa en la ciudad. Previendo que a partir del próximo otoño no podrá venir tanto ha decidido alquilarlo. Le asesoré sobre la legislación española del alquiler de vivienda. Plazos, obligaciones, impuestos. Y sobre el riesgo del alquiler de vivienda turística sin licencia. La vivienda la…
Las actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas y peligrosas son causa de resolución del contrato de alquiler por el arrendador según el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una causa de resolución un tanto abstracta. Y heterogénea: las causas son muy diversas entre sí. Aunque las insalubres también suelen ser nocivas y viceversa, y las peligrosas lo son referidas a personas o bienes y, por tanto, también pueden ser nocivas e insalubres. Las actividades nocivas, insalubres…
Este artículo precisa de una introducción a una de las instituciones esenciales de todo ordenamiento jurídico: la prescripción extintiva. La prescripción constituye una manifestación de la influencia que el tiempo tiene sobre las relaciones jurídicas y los derechos subjetivos. Éstos, a lo largo de aquél, nacen, se ejercitan y mueren. La prescripción extintiva provoca la desaparición de un derecho real o de crédito. Se basa en un dato puramente negativo: el no ejercicio de su derecho por el titular del mismo. Puede definirse la prescripción extintiva como el modo de extinguirse los derechos y las acciones por el mero hecho de…
En este artículo quiero poner de manifiesto los que se podrían considerar los puntos básicos o más importantes en un contrato de alquiler. Algunos ya los he desarrollado o desarrollaré en otros posts. ¿Contrato oral o escrito? Parece un pregunta tonta porque todos los contratos se hacen por escrito. Pero desde un punto de vista jurídico no lo es. Me explico. El artículo 1278 del Código Civil dice que los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en…