Este es un post sobre las obras de conservación de la vivienda que regula el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos. Las obras de conservación son aquellas necesarias para conservar la vivienda, piso o casa en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Esto no equivale a los requisitos para que la vivienda tenga cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. La cuestión es: ¿casero e inquilino pueden pactar que las obras de conservación de la…
Una cláusula como la siguiente es frecuente – es casi una cláusula tipo – en los contratos de alquiler de vivienda. Tiene su origen en el artículo 20 de la Ley de arrendamientos urbanos. “Independientemente de la renta pactada serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si…
El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en la sentencia 614/2013, de 22 de octubre, ha establecido, como doctrina jurisprudencial que: el contrato suscrito por uno de los cónyuges (y no por el otro), constante matrimonio (durante el matrimonio), se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación. Twitter: @joseptermens
El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en la sentencia 2/2014, de 15 de enero, que resuelve el recurso 1165/2010, falló que la empresa arrendataria del local responde de los daños por el incendio en el local, aunque el origen del incendio sea desconocido, salvo que pruebe que se ocasionó sin culpa suya. Esta sentencia, como otras muchas, aplica los preceptos del Código Civil relativos a la reesponsabilidad del arrendatario sobre la finca alquilada. En concreto, el artículo 1561…
He escrito varios artículos sobre la fianza en el alquiler regulada en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos. La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias , de 11-11-2013, reitera la doctrina de los tribunales sobre qué es la fianza y su utilidad (doctrina aplicable a arrendamientos de vivienda y a arrendamientos para uso distinto de vivienda regulados en la Ley de arrendamientos urbanos). La fianza es una garantía real, calificada como prenda irregular, llamada a…
El artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario: la electricidad, el agua, el gas, el teléfono. El imperativo legal admite pacto expreso y escrito en contrario para que los pague el arrendador. Nunca sucede. En el recibo o documento que lo sustituya deben constar, separadas de las demás (renta, IBI), las sumas a…
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. La descripción incluye sus características físicas, jurídicas y económicas: localización, referencia catastral, valor catastral y titular catastral (propietario). La inscripción es obligatoria y gratuita. La titularidad catastral el propietario inscrito, no produce efectos frente a terceros; las titularidades catastrales sólo pueden considerarse indiciarias.…
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de lo Civil, de 30-10-2013, ha fallado que en un contrato de alquiler posterior a 1964 cabe la repercusión del coste de las obras al inquilino si éstas son impuestas por la Administración. La repercusión pasa a formar parte de la renta. En este caso el Tribunal Supremo no aplica la doctrina jurisprudencial que fijó en la sentencia de 21 de mayo de 2009. En los contratos posteriores al Decreto 4104/1964, que aprueba…
Algunos arrendatarios comentan que el arrendador de la vivienda que tienen alquilada tiene una copia de las llaves. Incluso que ha entrado en la vivienda cuando ellos no estaban y/o han abierto el buzón. Preguntan si es legal. La respuesta es no. Rotundamente no. Según el artículo 2 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), es arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El arrendatario o inquilino, y…
En los contratos de alquiler de vivienda o de uso distinto de vivienda, además del arrendatario, que, como tal, tiene la obligación de pagar la renta y los demás conceptos pactados en el contrato de arrendamiento, puede haber uno o varios avaladores o fiadores que asumen todas o alguna de las obligaciones del inquilino: pago de suministros, de tributos, sólo la renta, daños y desperfectos. La constitución de aval o fianza puede realizarse cuando se formaliza el contrato de…