Este post tiene su origen en una consulta en el despacho que tuvo lugar en noviembre de 2018. Una señora, a la que llamaremos señora D, viuda hace un año, vino con su hija para saber si tenía derecho a subrogarse en el contrato de alquiler de vivienda a la muerte de su marido. El arriendo no lo había firmado él. Lo firmó su padre en febrero de 1936. El piso está situado entre la Sagrada Familia y el Hospital de la Santa Creu i Sant Pau, entonces una zona aún a medio construir a las afueras de Barcelona. Hoy una zona muy cotizada.
A la señora D la administración de la propiedad le ofrecía firmar un nuevo contrato locativo con una renta inasumible. Así que la cuestión era si podía subrogarse o debía pensar en irse de su casa de toda una vida.
La sucesión de hechos es la siguiente:
- Firma del contrato de arrendamiento: febrero de 1936. Lo firma el padre del esposo de la señora D.
- Primera subrogación. Fallecimiento del inquilino y subrogación de su viuda y suegra de la señora D: 1942, aunque la notificación es de 1956.
- Segunda subrogación. Muerte de la viuda y subrogación de su hijo y marido de la señora D (ambos vivían en el piso): diciembre de 1994. Se comunica en enero de 1995, dentro de plazo.
- Fallecimiento del esposo subrogado: noviembre de 2017. ¿Tercera subrogación?
La ley del contrato de alquiler de vivienda vigente en 1936
En el alquiler de vivienda el régimen de prórroga obligatoria indefinida, forzosa o legal, empezó en 1920 con el Decreto Bugallal, y acaba en 1985 con el Decreto Boyer. Su artículo 1, párrafo 3º, decía así: «Caso de fallecimiento del arrendatario, el beneficio de prórroga de los contratos alcanzará a los individuos de su familia que con él habitaren si se tratase de local destinado a vivienda…» No había un orden de prelación en los familiares que podían subrogarse, ni una limitación en el número de subrogaciones. Este precepto estuvo vigente hasta al Decreto-ley de 10 de diciembre de 1944. Así que era el aplicable al contrato que se firmó en 1936.
Cambios en la subrogación al fallecimiento del inquilino
A partir de 1944 cambia el sistema sucesorio en la subrogación por fallecimiento del inquilino. Hay dos limitaciones:
A) Hay un orden en los familiares que pueden subrogarse. En la LAU 1946, la LAU de 1956 y en el artículo 58 del Decreto 4104/1964, la LAU de 1964, la sucesión en el alquiler de viviendas tiene un orden de sucesión obligatorio. Además se restringe sucesivamente el número de personas llamadas a la subrogación, y se amplía el plazo de convivencia con el arrendatario para tener derecho a ella.
B) En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículo 59, se limita el número de subrogaciones por muerte a dos. Antes no había un límite, aunque el Tribunal Supremo negó la segunda subrogación en las sentencias de 25 de noviembre de 1950 y 5 de junio de 1963.
El límite del número de subrogaciones era obligado. La prórroga forzosa indefinida aplicada sin restricción alguna era una clara vulneración a dos principios jurídicos fundamentales: el que prohíbe las vinculaciones perpetuas y el que veta que el cumplimiento de los contratos dependa de una de las partes. Además, tal prórroga deja sin contenido el contenido esencial del derecho de propiedad.
El inquilino firmante fallece en 1942. La viuda se subroga, aunque, por la ley de la época la comunicación escrita de la subrogación se produce en 1956, vigente la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955. La viuda fallece el día de Navidad de 1994. La subrogación del hijo del arrendatario en la posición de su madre tiene, como fecha de efectos, el 26 de diciembre de 1994, aunque lo comunica a mediados de enero de 1995. Hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 entró en vigor el 1 de enero de 1995: la Disposición Transitoria Segunda limita más las subrogaciones.
¿Puede subrogarse la señora D? ¿Cabe una tercera subrogación?
Y aquí viene la pregunta. Puesto que el marido de la señora D se subroga en la posición de su madre, también subrogada ¿es una segunda subrogación y, por consiguiente, la señora D ya no puede subrogarse? El citado artículo 59 LAU 1964 no permite una tercera subrogación.
La respuesta está en la Disposición Transitoria 10ª de la LAU de 1964. Dice que los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar a regir esta LAU cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad. Es decir: las subrogaciones anteriores a 1 de enero de 1965 no cuentan. Por consiguiente, para la LAU 1964, la subrogación del marido de la señora D es la primera; la de la señora D será la segunda.
Y la cosa va de días. Si la viuda del inquilino original hubiera fallecido después del 1 de enero de 1995 su hijo no hubiera podido subrogarse. La Disposición Transitoria Segunda B).4 LAU 1994 sólo permite la subrogación a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Pero la viuda no era la arrendataria original, sino una subrogada. No cabría entonces una subrogación. Claro que es posible entender que donde dice arrendatario puede leerse arrendatario y quien se hubiere subrogado en su posición.
La subrogación de la señora D es posible porque el apartado 5, letra B, de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 permite al cónyuge de quien se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes del 1 de enero de 1995, como fue el caso de su marido, subrogarse. Y será la última subrogación.
Pero el alquiler puede llegar a durar casi 100 años. Y con una renta indexada a la inflación.
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