El Código civil español sigue el sistema de transmisión de la propiedad del Derecho romano, en el que el contrato de compraventa por sí solo no transmite el dominio. Para transmitir la propiedad de un bien hay que entregarlo al comprador. Si compramos una barra de pan el contrato y la entrega del pan son simultáneos, pero en la compraventa de un inmueble el asunto es más complicado.
En la compraventa de una finca hay dos fases:
1.- El contrato o acuerdo de compraventa (el título), que puede tomar la forma de un contrato de arras. Las arras no son el objeto del contrato. Son una cláusula del mismo, que puede tener distintas finalidades.
2.- El otorgamiento de la escritura pública, que es el momento en que se entrega la finca al comprador, según dispone el art. 1462 del Código Civil (el modo).
Así pues, el contrato de arras es un acuerdo privado en el que las partes pactan la compraventa de uno o más bienes inmuebles. La transmisión de la propiedad de la finca se hará en un momento posterior. (También se usa, y su regulación es la misma, si se compra un bien mueble, como un automóvil, aunque es mucho más frecuente en la compra de inmuebles.)
Las arras son la cantidad de dinero que entrega el comprador al vendedor al firmar el contrato. También pueden depositarse ante una tercera persona. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua (D.R.A.E.) define las arras como la «Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación«. Como veréis, esto no siempre es así.
La única regulación de las arras que hay en el Código Civil es la del art. 1454, que se refiere únicamente a las arras penitenciales o de desistimiento: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas«. Sin embargo el Tribunal Supremo admite otras 2 clases: las confirmatorias y las penales. Una sentencia del Tribunal Supremo muy interesante sobre las arras es la 30-12-1995, recurso 2152/1992.
Los tipos de arras
Hay 3 tipos de arras: las penitenciales o de desistimiento, las confirmatorias y las penales. Las 3 están reguladas en el Derecho civil catalán.
1.- Las arras penitenciales o de desistimiento.
Este tipo de arras son las más usadas en el tráfico inmobiliario, aunque deberían ser menos frecuentes, porque son una excepción a la obligación de cumplimiento de los contratos. La doctrina del Tribunal Supremo dice que deben pactarse expresamente para que se pueda interpretar que son las que han querido los contratantes. Ello incluye incluir en el texto del contrato la expresión «penitenciales».
Este abogado cree que esta clase de arras sólo interesan al vendedor que las recibe si se trata de una suma de dinero cuya devolución doblada puede asumir si consigue una mejor oferta de otro comprador por su finca. Y al comprador que ha pagado poco dinero y quizás encuentre otro inmueble más interesante, si puede permitirse el lujo de perder el dinero entregado. Si no es así es mejor pactar otro tipo de arras.
2.- Arras confirmatorias.
Estas son las arras más lógicas. El dinero entregado lo es como señal de perfeccionamiento del contrato y a cuenta o como anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.
Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. Puede existir incumplimiento de cualquiera de las dos partes, que se remediará según lo dispuesto en el Código Civil común para el incumplimiento de las obligaciones. El que cumple puede exigir al incumplido el cumplimiento forzoso o solicitar la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados, que pueden superar la cuantía de la suma dada como arras, más el abono de intereses, que se fijarán en función de la suma de las arras.
La norma catalana prevé que las arras son de este tipo si no se pacta otra cosa, lo cual es una aplicación de la doctrina de los tribunales. En el resto de España también es así. El resto del precio se entrega en un momento posterior, habitualmente ante notario, cuando se firma la escritura pública.
3.- Las arras penales.
Existe una tercera modalidad de arras cuya finalidad es constituir un castigo por incumplir el contrato. Son las arras penales, una modalidad de la cláusula penal de las reguladas en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. Por consiguiente:
La pérdida de las arras por el comprador sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Es decir: las partes podrán establecer que el comprador que incumple perderá las arras entregadas y, además, el vendedor podrá exigirle el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios. Y viceversa, sólo que el vendedor deberá devolver las arras duplicadas.
El comprador sólo podrá eximirse de la obligación de otorgar la escritura pública pagando la pena cuando se haya pactado así expresamente. El vendedor tampoco podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena si no se pacta así claramente.
Contacta con el abogado especialista en bienes inmuebles.
