En Derecho Civil catalán el título de constitución es el inicio del régimen de propiedad horizontal del edificio.
El art. 553-7.1 del Código Civil de Catalunya (CCCat en adelante) establece que «El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada«.
Están legitimados para otorgar el título de constitución (art. 553-8 CCCat) el propietario o propietarios del inmueble. Suele hacerlo el promotor de la edificación. Cualquier adquirente de una cuota indivisa del edificio puede exigir el otorgamiento del título de constitución de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.
El título debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria. Habrá una inscripción general para el inmueble y otras tantas como fincas privativas existan (pisos, locales), como se explica al final del post. En la misma escritura de constitución debe constar la declaración de obra nueva del inmueble si la misma no se ha inscrito antes.
¿Qué debe constar obligatoriamente en el título constitutivo?
El título constitutivo de la propiedad horizontal debe contener obligatoriamente (arts. 553-9.1 CCCat, y 8 de la Ley Hipotecaria) lo siguiente:
-La descripción del inmueble. Debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone. No es necesario describir los elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute dada la enumeración del artículo 396 del Código Civil. No obstante, pueden existir algunas instalaciones o servicios comunes que deban ser descritas con cierta minuciosidad. También deberán hacerse constar aquellos que no sean elementos comunes por naturaleza sino por destino.
-La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble (número de entidad). Debe constar la cuota general de participación con relación al valor del inmueble de cada uno de ellos, que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Si las hay, las cuotas especiales que les corresponden. Además, su superficie útil, situación, límites, la planta y el destino que se les puede dar (como la prohibición de destinar los locales a negocios de restauración). Si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones (garaje, trastero, patio, terraza).
-Un plano descriptivo del inmueble.
-Los estatutos, si existen.
-Las reservas de derechos o facultades establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen. Por ejemplo, la reserva del derecho de vuelo regulada en el art. 553-13 CCCat.
– La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
¿Qué puede constar en el título constitutivo?
Una comunidad de propietarios puede autorregularse en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Dice el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
- El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y los elementos comunes. Por ejemplo, puede haber normas que limiten el uso de las terrazas de uso privativo. Se pueden prohibir las casetas de cierto tamaño.
- Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos. Como la prohibición de destinar los pisos a otro fin que no sea ser la morada de personas físicas.
- La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios. Como la exención de los propietarios de los locales de pagar los gastos de mantenimiento del ascensor. O la exención de los gastos de conservación de elementos comunes concretos: jardines, zonas de recreo.
- Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por la ley. La forma de gestión y administración.
Además, el art 553-11.2 CCCat dice que son válidas las siguientes cláusulas estatutarias:
–Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos, y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios.
–Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común. Es el caso de las terrazas comunitarias de uso privativo de los áticos.
-Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad. Se refiere a la colocación de rótulos comerciales de los negocios de los locales en la fachada.
-Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación. Lo que se usa muy poco.
La inscripción del edificio y los elementos privativos en el Registro de la Propiedad
El edificio dividido en propiedad horizontal se inscribe como una sola finca en un solo folio registral. Se inscribirán las circunstancias prescritas por la ley, ya explicadas, además de las reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de este tipo de propiedad en la comunidad de que se trate. Si el edificio no está terminado se harán constar los pisos meramente proyectados.
La inscripción se hace a favor del dueño constituyente y de los titulares de todos y cada uno de los elementos privativos. Estos sólo pueden inscribirse cuando conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de la propiedad horizontal (art. 8. 5º Ley Hipotecaria). La inscripción de los elementos privativos puede hacerse inmediatamente después de inscribir el edificio o posteriormente, a medida que se vayan vendiendo los diferentes pisos o locales. Estas inscripciones contendrán la referencia a la inscripción del edificio en su conjunto y la descripción del piso o local según el art. 553-9 CCCat, más las circunstancias generales establecidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y el Reglamento Hipotecario, respectivamente.
La finca y el folio real como base del Registro de la Propiedad
Para entender todo esto hay que aclarar que la unidad básica del Registro de la Propiedad es la finca, y que para cada una de ellas se apertura un folio. A partir de la inscripción de una finca se inscriben los actos jurídicos inscribibles que la afectan: ventas, hipotecas. Así, aunque los elementos privativos estén cada uno en su folio registral la pluralidad de folios es permanente. El folio donde consta inscrito el edificio matriz nunca desaparece puesto que de él salen los folios de los diferentes pisos y locales, y en el mismo constan el régimen de propiedad horizontal y los estatutos que vinculan a todos los propietarios.
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El conocer el Título Constitutivo de la #Comunidad de propietarios con el reparto de coeficientes en el momento de la adquisición del inmueble no implica que no pueda instarse su modificación
AP #Lleida, Sec. 2.ª, 17-11-2022#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 15, 2023
Ley de Propiedad Horizontal
La #Comunidad de propietarios existe desde el momento del otorgamiento del documento privado de venta a favor de persona distinta al propietario del edificio, lo que obliga a otorgar el título formal de la constitución
AP Navarra, Sec. 3.ª, 30-6-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
