Es curioso. En un despacho de abogados hay temas sobre los que no hay consultas durante cierto tiempo, y, de repente, hay dos idénticas sobre lo mismo. Es lo que me ha pasado este mes de septiembre, recién regresado de vacaciones. Las consultas versan sobre si se puede o no traspasar un contrato de alquiler de local de negocio firmado antes del 9 de mayo de 1985 si el inquilino es una persona física. Para entrar en materia podéis leer este artículo sobre el traspaso del local de negocio.
La cuestión tiene su origen en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con ella el legislador quiso poner fin a la prórroga forzosa de los contratos de alquiler de local de negocio de renta antigua y someter todos los arrendamientos al mercado libre. Así:
- Todos los contratos de alquiler de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 finalizan con la muerte o la jubilación del arrendatario, son vitalicios.
- Salvo que, a la muerte del arrendatario, se subrogue el cónyuge en el contrato de alquiler, también hasta su muerte o jubilación. Según el Tribunal Constitucional (sentencia 155/1998), la pareja debe estar casada en el momento del traspaso, salvo supuestos excepcionales.
- Podía subrogarse un descendiente del arrendatario si no había tal cónyuge y en ese momento no habían transcurrido veinte años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se cumplieron los veinte años el 24 de noviembre de 2014. (La fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el 1 de enero de 2015.) También pudo subrogarse un descendiente del arrendatario si el cónyuge que se jubiló o falleció se subrogó a su vez, siempre que no hubieran transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley. Si no habían pasado los veinte años el contrato duraba el número de años suficiente hasta completarlos. Según el Tribunal Supremo, sentencia del pleno de 13-1-2010, sólo podía subrogarse un descendiente; no era posible la subrogación de varios conjuntamente.
- Sólo pueden traspasar el contrato de arrendamiento el cónyuge inquilino original y el subrogado, pero no los descendientes que se subrogaron. La duración del alquiler traspasado es de un mínimo de diez años a contar desde su realización o del número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley de arriendos urbanos.
Por consiguiente:
- A septiembre de 2017, el negocio que se desarrolla en el local arrendado sólo lo pueden continuar hasta su jubilación o muerte el arrendatario original y su cónyuge por subrogación hasta que se retire o fallezca.
- Desde el 24 de noviembre de 2014 ya no es posible la subrogación de los descendientes, que si se subrogaron en su día no pudieron traspasar el alquiler. Aunque a mi me parece que la norma es bastante clara, según alguna opinión doctrinal la Ley de Arrendamientos Urbanos no prohibía los traspasos de los hijos subrogados sino que los penalizaba no concediéndoles el plazo de duración mínimo de 10 años (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 28-4-2000). En todo caso, el contrato de alquiler de los descendientes subrogados se extinguió el 1 de enero de 2015.
- Después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo es posible un traspaso (Audiencia de Madrid, Sec. 1ª, sentencia 359/2008).
¿Y cuánto duran los traspasos?
Como la redacción de la ley dista mucho de ser afortunada se planteó cuánto duraban los traspasos realizados. Si los 10 años mínimos desde su realización o hasta llegar al 24 de noviembre de 2014.
La respuesta de los tribunales fue que había que respetar el plazo mínimo de diez años y no aplicar el período de vencimiento de los veinte años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este sentido deciden las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 701/2010, de 30-12, de la Sección 13ª, de 30-9-2016, y de Madrid, Sección 8ª, 11-4-2011.
La sentencia de la Audiencia de Burgos, Sec 3ª, 17-10-2016, falló que habiéndose efectuado el traspaso del contrato de alquiler por escritura pública de 26 de diciembre de 2014, el arriendo del local no se extingue hasta diez años después, esto es, el 26 de diciembre de 2024.
Y también el Tribunal Supremo, el único que sienta jurisprudencia, que dio la razón a unos arrendatarios que adoptaron esa posición (de arrendatarios) al celebrar un contrato de traspaso en 2011, frente al arrendador que sostenía que el traspaso se extinguía en enero de 2015. El criterio de los magistrados (que no fue unánime), es que los contratos de local comercial de renta antigua ganan una duración de diez años desde el momento en que se realiza el traspaso, período mínimo preferente. Por ejemplo: un traspaso realizado el 23 de febrero de 2010 no se extinguirá hasta el 22 de febrero de 2020.
¿Se puede traspasar después del 1 de enero de 2015?
Esta es la doble consulta que me hicieron al volver de mi merecido descanso.
Se puede argumentar a favor y en contra de la posibilidad de traspasar el alquiler del local comercial de renta antigua.
A favor tenemos las sentencias que admiten que el traspaso dura 10 años desde su realización, con independencia de si el plazo de duración del alquiler traspasado supera o no el término de 20 años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En contra encontramos la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos – que no tiene valor jurídico positivo pero sí interpretativo -, que dice que la subrogación «mortis causa» del alquiler de renta antigua se mantiene para garantizar al grupo familiar vinculado a la actividad que se lleva a cabo en el local arrendado un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen con la actividad que se desarrolle en el local. Es decir, si los descendientes no pueden extender el alquiler después del 1 de enero de 2015 para mantener la misma actividad comercial que sus padres no parece lógico el traspaso después de esta fecha para que terceros sí puedan ejercer esta actividad o cualquiera otra en el mismo local de negocio.
Además, si el traspaso que pueden realizar el arrendatario o el cónyuge subrogado tiene una duración de 10 ó 20 años desde la aprobación de la ley, ¿tiene sentido prorrogar el alquiler pasados estos 20 años?
Pero en el mundo del Derecho hay dos grupos (hay más pero no viene al caso): los jueces que deciden y los abogados que no decidimos nada; sólo opinamos.
Una sentencia a favor de la subrogación posterior a 1 de enero de 2015
Pues unos miembros del club de los que deciden, concretamente la Sección 13ª de la Audiencia de Madrid, considera válido el traspaso de un local de renta antigua realizado el 27 de mayo de 2015. Es una sentencia muy reciente, de 11 de julio de 2017, núm 317/2017. El Juzgado de Primera Instancia 43 había declarado nulo el traspaso.
La sentencia falla válido el traspaso del alquiler del local a partir del 1 de enero de 2015 porque:
- no existe precepto legal que limite la vigencia del contrato a los 20 años de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- tampoco hay norma que impida, prohíba o haga desaparecer la facultad de traspasar más allá de los 20 años desde dicha vigencia.
Podéis leer la sentencia completa pinchando en este enlace
Pero hay algo que la sentencia no explica: ¿se puede traspasar el alquiler a un hijo? ¿Constituiría un fraude de ley, como si fuere una subrogación que ya no es posible? Quizá sí se puede, siempre que se cumplan los requisitos legales del traspaso: escritura pública, que el traspaso tenga un precio del que el arrendador tiene derecho a un porcentaje, y un aumento de la renta de un mínimo de un 15%.
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