Llevo un tema en el despacho sobre un traspaso de local de negocio de renta antigua, de los regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964.
Mi cliente es titular de un local de negocio destinado a oficina de farmacia en Barcelona.
¿Es posible traspasar hoy un local de negocio cuyo contrato de alquiler se celebró después del 9 de mayo de 1985?
Traspasar el local de negocio, o comercial, significa que el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. El contrato continua plenamente vigente, convirtiéndose aquel en el nuevo inquilino.
Según la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler de uso distinto de vivienda celebrados después del 9 de mayo de 1985 se rigen por la LAU de 1964, que regula el derecho de traspaso en los artículos 29 y siguientes.
Así que parece que el traspaso es posible. Se pasa de un arrendatario persona física a otro.
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Pues no.
El Tribunal Supremo, en sus sentencias de 17 de noviembre de 2011, 12 de marzo de 2015, y 12 de abril de 2016, estableció como doctrina jurisprudencial que «los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa, se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley». Esta disposición regula el régimen legal de los arriendos anteriores al 9 de mayo de 1985.
Se aplica el apartado B), puntos 2 y 3, de dicha disposición. Se puede subrogar el cónyuge a la jubilación o muerte del arrendatario. El traspaso lo pueden hacer ambos, y, entonces el «(…) traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley».
La fecha límite para traspasar un contrato de renta antigua
El texto no es muy claro. Significa que el traspaso de un alquiler de local de renta antigua no es posible después de 20 años de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
Lo dejó muy claro la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2018, sentencia de una importancia considerable porque el Alto Tribunal no se había manifestado sobre el asunto anteriormente.
Dijo que el último día para que se produjera un traspaso de local de renta antigua fue el 24 de noviembre de 2014, fecha en la que se cumplieron 20 años desde la aprobación de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Por consiguiente, no se puede traspasar el alquiler de la farmacia.
Si alguien (persona física) obtuvo y pagó un traspaso de local de negocio de renta antigua el 23 de noviembre de 2004, su contrato se acabó el 24 de noviembre de 2014.
Así se termina con este tipo de contratos.
La situación de mi cliente
En el contrato de alquiler figura una cláusula por el que mi cliente debe cobrar el 25% del precio del traspaso del local.
Sin embargo, no hay traspaso. Hay un contrato nuevo.
Además, los nuevos inquilinos no necesitan el local para instalar la farmacia. Pueden llevarse la oficina de farmacia a otro local de la zona porque la normativa se lo permite. Los actuales inquilinos ofrecen a mi cliente por el «traspaso» una suma muy inferior al 25% de lo que cobrarán. Ellos tienen la sartén por el mango.
Otra cosa sería que la farmacia no se pudiere trasladar.
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