Este artículo se publica el lunes siguiente al jueves 10 de marzo de 2022, día en el cual el Tribunal Constitucional (TC) emitió una nota de prensa en su cuenta de Twitter @TConstitucionE , que reproduzco en la siguiente imagen:
El texto de la sentencia aún no está disponible. No lo he podido leer. Por ello, este es un artículo «de urgencia». Sin embargo, queda clara la «sustancia» de la decisión.
El Pleno ha estimado, parcialmente y por unanimidad, un recurso del Grupo Parlamentario del Partido Popular. El resultado es la anulación práctica de la ley catalana que regula el precio de los alquileres en bastantes municipios, la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges, vigente desde septiembre de 2020. Esta norma establecía un precio de referencia para los alquileres de vivienda habitual, limitaba su renta inicial y la de las renovaciones posteriores. Aunque el incremento de las rentas seguía indexada a la inflación (el IPC), lo que aumentaría los precios de referencia con los años. Esto ya pasó a partir de octubre de 2021.
A partir de ya, las rentas vuelven a ser las de mercado. Hasta que se apruebe la Ley de Vivienda estatal.
El TC declara inconstitucional la ley por falta de competencia de la Generalitat para limitar el precio de los alquileres, que no los alquileres, que serán objeto de una próxima norma. También declara inconstitucional la modificación de ciertos artículos de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge (derecho a la vivienda).
Una anulación previsible
El artículo 149.1.8ª de la Constitución de 1978 establece la competencia exclusiva del Estado sobre:
«Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. En todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos de leyes y determinación de las fuentes del derecho, con respeto, en este último caso, a las normas de derecho foral o especial.»
El Estado es competente para establecer los criterios de ordenación general de la contratación privada. (Algunas bases de la contratación entre particulares, y entre estos y empresas y profesionales, los establece la legislación de la Unión Europea).
La sentencia considera que la Generalitat invade las competencia de la Administración Central para regular las bases de las obligaciones contractuales. Entre estas bases está uno de los elementos esenciales de un contrato: el precio de la prestación de la contraparte. La renta del alquiler es el precio por tener la posesión de una vivienda.
En la sentencia 6/2021, de 28 de enero, el Tribunal Constitucional (TC) consideró acorde a la Constitución el art. 8 del Decreto-ley 17/2019, que modificaba varios preceptos de la Ley del derecho a la vivienda.
Este artículo obliga a los agentes que intervienen en el mercado de alquiler y a los arrendadores a hacer constar en la publicidad, en las ofertas de alquiler y en los contratos de arrendamiento que suscriban, el índice de referencia de precios de alquiler.
El TC entendió que esta medida era solamente una forma de obtener información sobre el estado y evolución del mercado del alquiler para, a partir de ella, diseñar políticas de vivienda. No afectaba el contenido de los contratos locativos. Por eso la admitió.
Dice la sentencia: «el índice de referencia deja incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento en la medida en que no impide la estipulación de un precio superior o inferior al resultante del mencionado índice. La eventual superación de ese índice tiene como único efecto la pérdida de la posibilidad de obtener ayudas públicas (…). Ello impide calificarlas de «legislación civil» y aplicarles, en consecuencia, el art. 149.1.8 CE».
Consecuencias de la sentencia
Los efectos de la sentencia son a futuro. Los contratos celebrados bajo el amparo de la norma anulada seguirán vigentes, con las rentas que se pactaron. Por una cuestión de seguridad jurídica y de estabilidad en la relaciones contractuales, que son los alquileres ya existentes.
Lo que es seguro es que estos alquileres, llegado el término de 5 o 7 años, no se renovarán.
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Dudas sobre la legalidad constitucional de la futura Ley de #Vivienda
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 17, 2021
