En este blog he comentado en varios artículos que en los estatutos de las comunidades de propietarios puede prohibirse dedicar a algunas actividades los elementos privativos – viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros.
En Derecho español la ley la crean el Congreso de los Diputados y el Senado y los Parlamentos autonómicos. Los tribunales no crean Derecho. Sin embargo, el apartado 6 del artículo 1 del Código Civil común dice que «La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho».
O sea: lo que dice el Tribunal Supremo va a misa.
En Catalunya, el papel del Tribunal Supremo lo ejerce el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en aquellas materias reguladas en el Derecho civil propio, como la propiedad horizontal. El criterio de las Salas de las Audiencias Provinciales no es jurisprudencia, pero es fundamental para el trabajo de los abogados porque hay muchos temas que no llegan al Tribunal Supremo.
Los estatutos no permiten pisos turísticos
Hay sentencias muy recientes del Tribunal Supremo que son importantes.
La sentencia de 30 de enero de 2024 dice que la actividad de alojamiento turismo guarda identidad de razón con la prohibición establecida en los estatutos de destinar los pisos a hospedería, por lo que, en aplicación de dicha cláusula procede el cese de esta actividad. Este despacho perdió un caso en Madrid, en el Juzgado de Primera Instancia y ante la Audiencia Provincial, en el que el alquiler de un piso por habitaciones también se consideró una actividad análoga a la hospedería.
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Otra sentencia, de 24 de enero de 2024, considera lícito prohibir la actividad turística en las viviendas del inmueble cuando la cláusula estatutaria solo permite que estas sean destinadas exclusivamente a residencia familiar. Como en los últimos estatutos que el despacho redactó para una comunidad de propietarios. Lo mismo dice la sentencia de 29 de enero de 2024.
Dos sentencias, de 27 y 29 de noviembre de 2023, consideran que, cuando los estatutos prohíben que las viviendas se dediquen a una actividad empresarial, no pueden dedicarse los pisos a apartamentos turísticos, que son una actividad económica y empresarial.
Lo que no se prohíbe en los estatutos está permitido (siempre que la ley administrativa también lo permita)
El derecho de propiedad, reconocido en la Constitución, no admite otras limitaciones que las establecidas en las leyes y, en las comunidades de propietarios, en los estatutos.
Por ello, la sentencia de 5 de junio de 2023, falló que es nulo el acuerdo que prohíbe modificar el destino del local cuando los estatutos permiten cualquier tipo de actividad en los locales. Además, la actividad a realizar no era contraria a las ordenanzas municipales, no representaba un peligro para la estructura del edificio y no era una molestia para el resto de propietarios.
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