Como una gran parte de los artículos que publico, este está basado en un caso entrado en el despacho más las respuestas a mis consultas de un Registro de la Propiedad de Barcelona.
La cuestión que me plantean los clientes es la siguiente:
- Son propietarios de un piso en la primera planta de un edificio.
- El piso vecino inferior es una vivienda, un bajos, desde el cual se accede a un patio.
- El patio está dividido en dos partes. Mis clientes tienen acceso a una parte del patio, separado del patio del bajos por un muro, al cual se accede por una escalera que baja desde un balcón.
- Problema: el patio no aparece en la escritura del edificio. Por consiguiente, tampoco puede aparecer en la escritura de la vivienda de mis clientes.
- Problema: la vivienda bajos no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los clientes quieren que el patio del cual tienen el uso privativo figure en la escritura del edificio y en la de su vivienda, y en el Registro de la Propiedad.
No es que vayan a perder el uso privativo de la parte del patio que utilizan, pero si tienen que vender el piso (por lo que sea) no es lo mismo tener un patio de uso privativo escriturado que no tenerlo: el precio cambia.
¿Cómo escrituramos la porción de patio de uso privativo de mis clientes?
Lo primero que hace un abogado diligente en un caso así es consultar con el registrador de la propiedad que toca a los clientes. Te toca el que te toca, no puedes elegir, así que hay que saber lo que querrá para que los clientes tengan lo que desean.
El primer escollo es que la vivienda bajos no existe en el Registro de la Propiedad.
Así que lo que me dice el registro es que lo primero que hay que hacer es inscribir el piso de la planta baja en el Registro de la Propiedad. Aquí tenemos un poco de suerte (que nunca viene mal) porque el otro piso bajos, que tampoco estaba registrado, se inscribió hace poco y el compañero que se ocupó de su nacimiento registral también se ocupa de la inscripción del piso bajos que está debajo del de mis clientes.
(¿Cómo que un piso de Barcelona no está inscrito en el Registro de la Propiedad? ¿No es obligatorio inscribir todos los inmuebles urbanos? No es obligatorio. La inscripción de inmuebles es voluntaria.)
¿Y después de inscribir la vivienda de los bajos qué hacemos?
La inscripción del edificio es una chapuza, todo el edificio, bastante antiguo, pertenecía a un solo dueño, y los diferentes pisos se iban segregando e inscribiendo según se vendían. Ni tan siquiera está dividido en propiedad horizontal, aunque ello no impide que funcione como una comunidad de propietarios.
El registrador de la propiedad me dice que después de inscribir el piso bajos habrá que hacer la escritura pública del título constitutivo de la propiedad horizontal, y otorgar el uso exclusivo de cada parte del patio a las dos viviendas en el mismo.
Así mis clientes tendrán su patio inscrito como de uso exclusivo. Será un elemento común de uso pivativo.
¿Problemas con la inscripción de tu inmueble o con el Registro de la Propiedad, o con la comunidad de propietarios?
Consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal
¿Qué mayoría de votos es necesaria para otorgar el título constitutivo y establecer el uso exclusivo de elementos comunes?
Vamos a necesitar la totalidad de los propietarios y de las cuotas para inscribir el derecho al uso privativo del patio de mis clientes.
- El título de constitución de la propiedad horizontal deben aprobarlo la totalidad de comuneros y cuotas (artículo 553-8 CCCat).
- El artículo 553-43 CCCat dice que en el título de constitución (de la propiedad horizontal) o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, se puede vincular a uno o más elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas. En el mismo sentido, el artículo 553-26.1.c) CCCat.
Ya hubo una acuerdo unánime de la junta de propietarios para dividir entre las dos entidades privativas el uso del patio, lo que consta en acta. En realidad, parece más la plasmación de un acuerdo anterior entre los propietarios de dichos pisos, porque la división física del patio y la escalera por la cual acceden mis clientes ya estaban hechos desde una fecha anterior a la de la junta. Pero el acuerdo no bastará. En todo caso, no habrá posibiliadad de que algún comunero se oponga a que mis clientes tengan el uso privativo de un patio cuya vivienda ya lo tenía antes de que lo compraran.
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