En este post quiero comentar una sentencia del Tribunal Supremo que permite el uso por turnos de una vivienda propiedad de varias personas y explicar el sistema español de comunidad de bienes, situación jurídica muy importante en arrendamientos y propiedad horizontal.
Hechos
El hecho es muy común. Varias personas reciben en herencia una vivienda o cualquier otro inmueble y se constituye una comunidad de bienes por cuotas o de tipo romano. En esta situación lo más recomendable es la venta de la vivienda a uno de los copropietarios o a un tercero o alquilarla. Si no hay acuerdo, repartir el uso de la vivienda y los gastos entre los copropietarios es muy complicado. Los tribunales, aplicando las normas de la comunidad de bienes, consideran ilegítima la utilización de un bien común por uno o algunos de los copropietarios excluyendo al resto. La posesión y el uso de la cosa común debe ser solidario.
En este caso había varios copropietarios: una madre y sus hijos. El pleito lo interpuso la madre y algunos de sus hijos contra una hija. Solicitaron que se estableciera el uso de la casa por turnos alternos y sucesivos. La hija demandada era la única que ocupaba la casa.
La sentencia
El Juzgado de primera instancia núm 1 de Fregenal de la Sierra dio la razón a la madre y los hijos. Pero la hermana ganó el litigio en la apelación ante la Audiencia Provincial de Badajoz. Finalmente los demandantes recurrieron en casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Éste dictó la sentencia 700/2015 de 9 de diciembre. En resumen:
- La cuestión a dilucidar se reduce a la fijación de la participación de cada comunero en el goce y disfrute de la casa.
- Se aplicarán las normas de la comunidad de bienes contenidas en el artículo 394 y siguientes del Código civil. Es decir cada copropietario puede usar la cosa común si dispone de ella conforme a su destino, no perjudica el interés de la comunidad y no impide a los demás copartícipes utilizarla según su derecho.
- La mejor solución sería el uso y disfrute solidario de la vivienda por todos los copartícipes – lo que implica un acuerdo inexistente, pues de haberlo no hubiera habido litigio. Aún así la norma general de solidaridad y simultaneidad no se puede aplicar en todo supuesto de comunidad de bienes sino que debe atenderse a las circunstancias personales y materiales. En este caso el Tribunal Supremo opta por un sucesivo y cronológico uso exclusivo de la casa por cada uno de los comuneros. La forma de repartir el uso es bastante compleja. Está en el fallo de la sentencia.
- Se declara como doctrina jurisprudencial que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.
Este criterio es aplicable en el caso de una casa o un piso que quiera usarse como segunda residencia o apartamento vacacional por todos los copropietarios, pero no si alguno de ellos quiere usar la vivienda como residencia habitual, pues ello excluye el uso por los demás copropietarios.
En Derecho español hay dos tipos de comunidad de bienes: la romana y la germánica. La comunidad de propietarios no es una comunidad de bienes de este tipo
Comunidad por cuotas o romana
Recogida en los arts 362 y ss del Código civil y en la legislación catalana arts 552-1 del Codi civil. Existe cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Sus notas características son la pluralidad de sujetos sin personalidad jurídica como grupo, la unidad en la titularidad del bien y la homogeneidad del poder jurídico.
Cada condueño tiene la propiedad plena de su parte, consistente en cuotas concretas – 50 %, un tercio. Se tiene por una situación provisional. El copropietario Puede disponer de ella libre y separadamente de las demás y del resto de propietarios, por ejemplo vendiéndola o hipotecándola, y tiene derecho a ejercitar la acción judicial de división de la cosa común en cualquier momento. Prevalece el interés individual sobre el de la comunidad.
Las Partidas de la Corona de Castilla, siguiendo el Derecho romano que consideraba la indivisión una situación indeseable, afirman que las cosas se gobiernan mejor cuando son de uno solo que cuando son de varios y que la comunidad es la madre de la discordia.
Comunidad germánica
En la comunidad germánica las cuotas no alícuotas sólo indican que se es parte de una comunidad que es un patrimonio común. Los comuneros disponen de un derecho de crédito en caso de ruptura, pero mientras subsista la situación originaria las cuotas no se pueden dividir ni disponer separadamente.
Los miembros de la comunidad están unidos por una relación personal y proceden de acuerdo en el disfrute y la gestión de los bienes comunes. Todo es de todos y se aprovecha y gobierna por todos. Aquí prevalece el interés común.
Es el caso del régimen de bienes gananciales en el matrimonio cuya disolución se regula en los arts 1392 a 1431 del Código civil.
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