1.- Las obras necesarias para mantener la finca en condiciones de habitabilidad corresponden al casero. La excepción es que el deterioro sea imputable al arrendatario. Hay que tener en cuenta que el artículo 1.562 del Código Civil presume que el arrendatario recibe la finca en buen estado, y el artículo 1.563 le hace responsable del deterioro o pérdida que tenga la finca arrendada. En ambos casos el arrendatario debe probar lo contrario.
2.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso de la vivienda corresponden al inquilino.
La LAU no dice nada más. La valoración de qué es habitabilidad y qué entra dentro del concepto de pequeñas reparaciones procede de los tribunales. Una sentencia de la Audiencia de Málaga, de 8-2-1999, definió las pequeñas reparaciones como los desperfectos que se producen por el uso de la finca, pero no aquellos realizados para poder usarla.
Sobre la reparación y el mantenimiento de la caldera hay que hacer tres precisiones:
1.- No puede alquilarse una vivienda sin caldera de agua caliente.
2.- La sustitución de una caldera por fin de su vida útil no corresponde al inquilino (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 442/2012).
3.- La discusión entre las partes sobre a quien corresponde reparar y mantener la caldera va a tener consecuencias en la devolución de la fianza. Esta discusión no autoriza al arrendatario a dejar de pagar la renta.
La reparación de la caldera
En general, los tribunales entienden que la reparación de la caldera no es una pequeña reparación. Pero el criterio depende de cada Audiencia Provincial, e incluso de cada Sección de las Audiencias. Es el criterio de la Audiencia de Zaragoza, Sección 5ª, sentencia 627/2012, de 5-12.
También es el criterio de la sentencia 226/2018 de la Audiencia de Valencia, Sección 8ª, de 10-5. Aunque hay que tener en cuenta que la caldera en cuestión ya tenía 18 años. Era complicado culpar al inquilino.
Otra sentencia que, aunque da la razón al inquilino, hay que mirar con lupa, es la de la Sección 14ª de la Audiencia de Madrid, 756/2004, de 14-10. En este caso la reparación costaba el 60% de una mensualidad de renta, lo que significa que no era una tontería. Sin embargo, el tribunal dice que la de la caldera es «de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues … es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid…».
La sentencia de la Audiencia madrileña, Sección 9ª, 259/2013, de 21-6, considera que la reparación de un latiguillo del calentador y la indemnización por la inundación causada corresponden al inquilino. El tribunal considera que « la mera sustitución del latiguillo es una de las reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda que han de ser abonadas por la arrendataria». Además, la caldera es «un elemento de la vivienda cuya conservación y mantenimiento compete a la arrendataria», dado que esta era nueva. Que la caldera sea nueva o vieja es relevante para decidir la carga de su reparación.
El mantenimiento de la caldera
Otro tema espinoso es el del mantenimiento de la caldera. Ya he citado una sentencia que obliga a su mantenimiento al inquilino.
Mi opinión personal es que el mantenimiento y la revisión periódicas de la caldera entran dentro de la obligación del casero de mantener la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, especialmente si la caldera ya tiene un uso anterior. Y no sólo por esto. También porque la caldera sólo puede revisarla un profesional.
Otros colegas opinan que el artículo 1555.2º del Código Civil, que obliga al arrendatario a «usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia», conlleva la obligación de asumir los gastos de su mantenimiento. Ocurre que el Código Civil es norma supletoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del contrato de alquiler de vivienda para lo no previsto es estos, por lo cual dicho artículo no me parece aplicable.
Los tribunales no se ponen de acuerdo.
Una sentencia que carga al casero el mantenimiento de la caldera es la de la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, 362/2003.
Entre las sentencias que imputan el mantenimiento de la caldera al arrendatario están la 259/2013, de la Sección 5ª de la Audiencia de Madrid, y la citada de la Audiencia de Zaragoza, Sección 5ª, 627/2012. Esta distingue entre el mantenimiento de la caldera y su reparación, que compete al arrendador.
La cláusula del contrato que obliga al inquilino a hacerse cargo del mantenimiento de la caldera
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