En este blog he escrito varios artículos sobre una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona, de enero de 2023, que declara abusivas varias cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda. Este es el enlace a uno de ellos.
Una de las cláusulas que la sentencia declara abusivas es la que impone el pago del seguro de impago de rentas al inquilino del piso. Es abusiva por infringir la normativa tuitiva de los consumidores, condición que siempre tienen los inquilinos.
El artículo 88.1 LGDCU dice que es abusiva cualquier cláusula que imponga al consumidor garantías desproporcionadas al riesgo asumido. Los arrendadores asumen un riesgo de insolvencia o impago de la parte arrendataria, que no pueden delegar a la misma. (Los caseros temerían menos los impagos si los procesos de desahucio fueran lo rápidos que deberían ser.)
El casero puede informarse de la solvencia de su inquilino de varias maneras: consultando ficheros de morosos, exigiendo el máximo de fianza o un aval personal o bancario, pidiendo nóminas. Hay más aspirantes a arrendatarios que viviendas; los caseros pueden permitirse el lujo de seleccionar a sus inquilinos. Esto último no aparecerá nunca en una resolución judicial, dado que no es una norma jurídica. Sin embargo, es la realidad del mercado inmobiliario.
Todos los que hemos tenido un crédito hipotecario sabemos que las entidades financieras obligan a pagar un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato del que son beneficiarias aquellas. Esto es legal. Sin embargo, la Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, en su artículo 17.3, redactado según los criterios expresados por el Tribunal Supremo en algunas sentencias, solo lo admite si el consumidor puede optar por contratar el seguro que más le convenga y no el que interesa al prestamista.
Otra causa de abusividad está en el artículo 87.6 LGDCU, que veta imponer obstáculos onerosos o desproporcionados al ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato, que, en un alquiler de vivienda es el disfrute de la misma.
Dice la sentencia que en la Ley de Arrendamientos Urbanos no se establece la posibilidad de repercutir gastos que garanticen la solvencia del inquilino. Pueden repercutirse gastos de IBI y comunidad de propietarios porque la LAU lo prevé en su artículo 20.
Esta falta de previsión convertiría la cláusula de pago de un seguro de impago en una cláusula nula. La razón es que contraviene el artículo 6 LAU, que no permite modificar, perjudicando al inquilino, las disposiciones del Titulo II de la Ley. Puesto que no se prevén otros gastos que los mencionados, no es posible cobrar otros.
No todo son malas noticias para el casero. Podría haber una manera de cobrar el coste del seguro de impago al inquilino. El artículo 36.5 LAU permite cobrar más de 2 meses de garantía adicional si el contrato de alquiler dura más de 5 o 7 años. Pongamos que hacemos un contrato de alquiler de vivienda de 10 años. ¿Podríamos cobrar el seguro de impago del alquiler? Si el pago del seguro equivale a una mensualidad de renta, y nada nos impide cobrar 10 meses de fianza, ¿sería legal? ¿Lo sería si hubiere un equilibrio de prestaciones?.
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Se contratan más seguros de impago del #alquiler y se instalán más alarmas por la okupación de #vivienda
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 30, 2023
