Los alquileres de renta antigua son de duración indefinida. Duran toda la vida del inquilino y, en algunos casos, también duran toda la vida de los subrogados a su muerte.
Está duración indefinida se llama prórroga forzosa porque el casero no tiene más remedio que respetarla. En cambio, el inquilino puede acabar el alquiler cuando quiera.
Sin embargo, el Decreto 4104/1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, contempla en los arts. 62 y siguientes una serie de supuestos en los que es posible denegar la prórroga forzosa al inquilino y finalizar el alquiler. Uno de ellos es la necesidad de la vivienda por el propietario, sus hijos o ascendientes. Otro es que el arrendatario sea propietario de otra vivienda.
En los contratos de alquiler de vivienda actuales el casero también puede denegar la prórroga obligatoria (el período mínimo de duración del contrato) si necesita la casa para destinarla a vivienda permanente «para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.» (art 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La condición es que esta posibilidad esté incluida en el contrato.
Pero, ¿puede el casero de un arriendo de renta antigua renunciar a su derecho de denegación de la prórroga forzosa por necesidad? En los alquileres de vivienda actuales es evidente que sí, desde el momento en que la posibilidad de reclamar la vivienda por necesidad debe constar en el contrato. Sencillamente: si no consta dicha clausula el arrendador no podrá alegar necesidad alguna para finalizar el arriendo.
La renuncia a pedir la vivienda por necesidad en los alquileres de renta antigua
El art. 6.3 LAU 1964 permite al casero renunciar a sus derechos. La posibilidad de denegación de la prórroga forzosa por necesidad no es un derecho personalísimo, sino una posibilidad que la ley ofrece al arrendador, así que es perfectamente renunciable.
El Tribunal Supremo lo ha reconocido en muchas sentencias. Entre otras, las de 24 de febrero de 1961, 30 de junio de 1984, 9 de abril de 1999, 9 de mayo de 2011 y 8 de marzo de 2013.
No es óbice a la legalidad de tal renuncia lo establecido en el art. 6.2 del Código Civil, que proscribe la renuncia de derechos cuando perjudiquen a terceros. La doctrina considera que es válida la renuncia que no afecta a otros derechos que a los propios del renunciante aunque en el futuro pueda perjudicar a algunos terceros, como se explica a continuación. Lo que proscribe el art. 6.2 CC es hacer algo con la sola finalidad de perjudicar a terceros.
La renuncia del arrendador tiene una honda repercusíón en el arrendatario y su familia, pues le da una estabilidad en la posesión de la vivienda que de otra forma no tendría.
Pero la consecuencia más importante la va a sufrir aquella o aquella personas que pasen a ser propietarios de la finca en el futuro en virtud de herencia, compra o cualquier otro negocio jurídico que transmita la propiedad. Los sucesores de un arrendador que ha renunciado a la denegación de la prórroga forzosa por necesidad están vinculados por dicha renuncia, de forma que nunca podrán instar una denegación de la prórroga por necesidad contra su inquilino.
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