Es muy frecuente que un inmueble tenga varios propietarios. Dos o más que forman una comunidad de bienes. Porque lo han heredado o lo han comprado, como hacen las parejas que pueden permitirse adquirir un piso.
En este artículo pretendo exponer una serie de supuestos y problemas que se dan cuando un inmueble tiene varios propietarios y alguno o algunos de ellos quieren alquilarlo y otros no, o bien no hay acuerdo sobre a quien arrendar y en qué condiciones.
Lo más sencillo
Lo más fácil y deseable es un acuerdo de todos los comuneros para alquilar el inmueble a un tercero ajeno a la comunidad o a uno de ellos. Pero al igual que para usar la finca o para venderla armonizar la voluntad de los condueños no siempre es posible.
Si no se ponen todos de acuerdo todos quizás lo haga la mayoría. Como la comunidad de bienes se gobierna por un sistema de mayorías no habrá problema. Los comuneros en desacuerdo no tendrán más remedio que conformarse o vender su cuota.
Uno de los comuneros alquila
Ante la discordia uno o varios de los copropietarios puede optar por alquilar la edificación sin contar con el resto. ¿ A qué situación nos lleva?
En el sistema legal español el arrendamiento de cosas es un acto de simple administración y el mandato para arrendar en nombre de un tercero puede ser verbal. El alquiler de fincas urbanas no es una excepción. El arriendo es válido si lo firma cualquier copropietario aunque no conste que actúa en nombre de la comunidad. El arrendatario es ajeno a la comunidad y a las relaciones entre sus miembros.
No obstante la jurisprudencia entiende que los arrendamientos cuya duración es de seis años o más ya no constituyen un acto de mera administración sino de disposición. Para estos negocios se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios. Los arrendamientos y las cesiones de locales, naves industriales y el alquiler de industria suelen ser para períodos de tiempo largos. El arrendamiento de vivienda habitual raramente se concierta para más de tres años.
Jurisprudencia
El Tribunal Supremo ha declarado que cualquier comunero puede efectuar actos de administración del alquiler en beneficio de la comunidad. Cualquiera puede instar un desahucio o resolver el arriendo para concertar otro mejor (sentencia de 5-03-1982).
Las Audiencia Provincial de Barcelona (sentencia de 2 de marzo de 2000) y la de La Coruña (sentencias de 25-03-1981 y 05-05-1983), insistiendo en el carácter del arrendamiento como acto de administración que puede llevar a cabo cualquier condueño, señalan que el arrendatario no puede entrar a discutir si una demanda contra él es o no beneficioso para el resto de propietarios de la finca. Basta con que no conste la oposición de los otros comuneros, que no se deduce de que no hayan firmado la demanda. También es la doctrina del Tribunal Supremo (sentencias de 5 de marzo de 1982 y 20 de diciembre de 1989).
De la jurisprudencia se desprende:
- Que el arrendatario debe saber quién es su arrendador y bajo que situación actúa. Por ejemplo averiguando en el Registro de la Propiedad quien es el propietario de la finca. No obstante no siempre es posible ser precavido. Cuando el arrendador original fallece le suceden los herederos y sus intereses pueden ser muy dispares. Además en caso de demanda de uno de los copropietarios no le está permitido llamar a los demás al proceso .
- Que el arrendador no debe actuar al margen de sus copropietarios. Puede instar un proceso judicial de desahucio contando que le respaldarán y no ser así. En tal caso su pretensión puede verse frustrada.
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