Cuando una finca urbana es propiedad de varias personas ¿Quién responde de las deudas y de la contribución a los gastos comunes ante la comunidad de propietarios? ¿ Y del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles?
Deudas con la comunidad
Hay dos posibilidades.
1.- La deuda es mancomunada. Cada condueño responde de la deuda en proporción a su cuota de propiedad.
2.- La deuda es solidaria. Todos los condueños responden de la totalidad de la deuda. La comunidad puede reclamar toda la deuda a cualquiera de los copropietarios, a algunos de ellos o a todos. La deuda es una obligación “propter rem”, de la finca. El deudor es el propietario. La comunidad de propietarios es ajena al hecho de que el elemento privativo tenga más de un propietario. La relación entre los copropietarios también es irrelevante para la comunidad.
Es la jurisprudencia de los tribunales la que ha establecido la solidaridad de la deuda con la comunidad. Pese a que según el Código civil la solidaridad de la deuda debe constituirse de forma expresa. Ni la Ley de propiedad horizontal ni el Codi civil de Catalunya aluden de forma expresa a la solidaridad de la deuda. .
La jurisprudencia considera que nos encontramos ante una deuda solidaria con solidaridad implícita. El efecto producido es el propio de esta clase de obligaciones: el acreedor puede reclamar frente a todos o frente a alguno de los deudores el importe íntegro de lo adeudado sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores. Artículo 1144 del Código civil: El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo.
Impuesto de Bienes Inmuebles
La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 1-2-2016, v0399-16, decide lo siguiente sobre el pago del IBI cuando un inmueble tiene varios titulares.
1.- Todos los cotitulares del derecho constitutivo del hecho imponible del impuesto son sujetos pasivos, es decir deudores, del IBI. Es una obligación solidaria: artículo 35.7 de la Ley General Tributaria
2.- Según el mismo artículo 35.7 se puede dividir la cuota tributaria del Impuesto de Bienes Inmuebles entre los cotitulares. Cualquiera de ellos puede solicitar a la Administración la división de la cuota. Debe facilitar los datos personales del resto de cotitulares y su porcentaje de participación en la comunidad de bienes.
3.- Pero pese a la división la obligación tributaria no deja de ser solidaria. En consecuencia si uno de los obligados tributarios no paga su parte de la liquidación una vez transcurrido el período voluntario, ésta podrá exigirse a cualquier otro obligado tributario,con independencia de que también pueda exigirse al incumplidor mediante el procedimiento de apremio.
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