¿Qué son los vicios ocultos en la compraventa de inmuebles?
El vendedor de una finca (y cualquier otra cosa) responde ante el comprador “de los defectos o vicios ocultos que tuviere” (artículo 1474 del Código Civil, CC en adelante, ubicado en la regulación del contrato de compraventa).
El vicio oculto es un desperfecto o avería en el inmueble adquirido no detectado cuando se vendió. La consecuencia del vicio es que la cosa no sirve para su uso habitual, o sirve imperfectamente, de manera que el comprador no la hubiera adquirido si lo hubiere conocido, o la hubiera comprado por un menor precio.
El arrendador responde ante el arrendatario en los mismos términos.
Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda
- La aluminosis en las vigas es un ejemplo de vicio oculto en la compraventa de inmuebles.
- Un caso ganado por este despacho: las humedades en una casa unifamiliar por defectos en la construcción.
La ley catalana prescinde del concepto de vicio oculto y lo sustituye por la conformidad a lo pactado
Catalunya tiene su propia regulación del contrato de compraventa. La Llei 3/2017, de 15/2, aprobó el Llibre Sisè del Codi civil, vigente desde el 1 de enero de 2018.
La legislación catalana, muy influida por la legislación europea, elimina el concepto de vicio oculto del CC y lo sustituye por el de conformidad a lo pactado.
Cualquier desviación sobre lo pactado supondrá una falta de conformidad, de la que será responsable el vendedor, salvo:
- Que el comprador conociese los defectos del bien.
- Que el comprador no podía, razonablemente, ignorar los defectos cuando firmó el contrato de compraventa.
Estas excepciones no operan si el vendedor hubiera garantizado la conformidad del inmueble al contrato o hubiera ocultado el vicio dolosa o negligentemente al comprador (artículo 621-26.1 CCCat).
¿Cuándo responde el vendedor ante la falta de conformidad?
El vendedor responde de la falta de conformidad del inmueble a lo pactado desde que se transmite el riesgo al comprador, que es el momento de la transmisión del mismo (arts. 621-17.1 y 621-23 CCCat).
En términos prácticos, desde la firma de la escritura pública de compraventa.
En los alquileres, desde la puesta a disposición de la finca por el arrendador.
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Criterios que determinan la falta de conformidad del bien inmueble
Referido a bienes inmuebles, la conformidad del bien se establecerá:
- Por lo acordado por las partes. El comprador debe procurar que queden claras sus motivaciones subjetivas. Un edificio de viviendas puede ser idóneo para rehabilitarlas y venderlas, pero si la intención del comprador es derribar el edificio y construir uno nuevo más alto no podrá alegar falta de conformidad si no hace constar cual es la causa de la compra del edificio.
- Por las cualidades y prestaciones habituales que el comprador espere según la naturaleza del bien. Si compra una vivienda, que sea habitable; si compra una plaza de aparcamiento, que pueda aparcar su coche.
¿Qué puede hacer el comprador ante la falta de conformidad de la finca al contrato?
Los remedios del comprador están en el artículo 621-37 CCCat. El comprador puede:
- Exigir el cumplimiento específico del contrato. Esto incluye la reparación (caso de las vigas aluminosas); la sustitución del inmueble no conforme (algo muy difícil) o cualquier otra medida de correción de la falta de conformidad.
- Suspender el cumplimiento de obligaciones. Como no pagar el precio que quedaba por pagar.
- Resolver el contrato de compraventa. La resolución solo es posible cuando el defecto del bien elimina totalmente la aptitud del mismo para satisfacer el interés del comprador, es decir: cuando el incumplimiento es esencial (acción “aliud pro alio”, sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2019, artículo 621-42 CCCat). Es la llamada acción redhibitoria.
- Reducir el precio, o acción quanti minoris o estimatoria. Es lo más corriente cuando se compra una vivienda. Si hay cemento alumínico en las vigas el comprador tiene derecho a reclamar al vendedor el importe de la reparación necesaria para sustituirlas (artículo 621-41 CCCat).
- Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
El comprador puede acumular los remedios que no sean incompatibles entre si, y siempre se puede acumular cualquiera de ellos con la indemnización por daños y perjuicios.
El plazo para reclamar vicios ocultos en Catalunya
El plazo para iniciar acciones contra el vendedor es de 3 años. En el Código Civil español el plazo sólo es de 6 meses.
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