Os contaba en este artículo que las vigas de cemento aluminoso en un edificio se consideran un vicio oculto en una compraventa. En el mismo artículo contaba lo que es la aluminosis y la doctrina del Tribunal Supremo al respecto.
Dicho sea de paso, en Catalunya ya no se usa el término vicio oculto. Desde el 1 de enero de 2018, a las compraventas realizadas en Catalunya se aplica el Libro VI del Código Civil catalán (CCCat), que supera la idea de saneamiento de los artículos 1474 y siguientes del Código Civil común y se centra en la idea de conformidad de lo vendido a lo que se ha comprado.
De tal forma que:
- El vendedor del inmueble no responde de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa.
- El vendedor responde por la falta de conformidad a lo pactado que tenga la finca, o por sus defectos, que no fueron informados al comprador, los conociese o no.
Sigamos con el tema que me ha llevado a escribir este post.
La sentencia del Tribunal Supremo sobre aluminosis
Se trata de un litigio resuelto por el Tribunal Supremo, en realidad más de uno, pues hubo más sentencias, entre «La Caixa» y un conjunto de compradores de pisos de su propiedad.
«La Caixa» construyó un edificio en Barcelona entre 1950 y 1960 con vigas de cemento aluminoso. Se alquilaron las viviendas (contratos de arrendamiento de renta antigua). A partir de 1983 «La Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona» los fue vendiendo a sus inquilinos. Se diagnosticó aluminosis en el inmueble en 1994. Hubo que hacer reparaciones.
Cuando se detecta un vicio oculto en un inmueble, el Código Civil común ofrece al perjudicado dos opciones en la vía judicial:
- Resolver el contrato, de forma que se vuelve a la situación anterior a la compraventa, con indemnización de daños y perjuicios si cabe. Es la llamada acción aliud pro alio, que significa, vulgarmente, gato por liebre, que lo que se vende no es útil para su destino. En una vivienda implica que no es habitable.
- Ejercitar una acción quanti minoris: pedir una reducción del precio de la compraventa.
En este caso los compradores de los pisos ejercitaron una acción aliud pro alio, considerando que «La Caixa» les había vendido una serie de pisos no habitables, aunque llevaban muchos años viviendo en ellos.
Ni el Juzgado de Primera Instancia ni la Audiencia Provincial de Barcelona les dieron la razón. Tampoco el Tribunal Supremo.
El Alto Tribunal dijo:
«…los vicios denunciados (aluminosis) no han frustrado el fin del contrato porque se haya producido la insatisfacción de los vendedores, al considerar que no se ha producido la inhabitabilidad del edificio, al haber sido utilizado para el fin que le es propio (vivienda) durante más de 40 años» (sentencia de 9 de octubre de 2008, número 941)».
La acción está mal planteada, porque 3 tribunales no pueden equivocarse. La vía adecuada era la quanti minoris: reclamar a La Caixa de Pensions i Estalvis de Barcelona (hoy CaixaBank) la suma gastada por la comunidad de propietarios en las obras de reparación del inmueble.
